目前日期文章:201109 (15)

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生命禮儀


  偷檐燈  
  漢族生育習俗。流行於四川部分地區。人死之後,親友要前來祭奠死者,喪家 則要擺酒席酬謝大家。如死者是高壽之人,席間便常會有人將碗偷走。據說,偷到 碗者便會高壽。 
  送祝米  
  漢族生育習俗。又稱送粥米、送大人情。流行於四川各地。婦女生了小孩約一 周後,娘家父母邀請姑母、姑婆、舅母、姐妹、近鄰等,帶上雞蛋、雞、紅糖、糯 米前往祝賀。主人家備宴席款待。客人返回時,要帶回一些塗成紅色的雞蛋,分發 給家中長輩和兒童,認為這樣會帶來好運。  
  小陪送  
  漢族生育習俗。流行於四川各地。出嫁的女兒懷孕生子後,娘家要為小孩送去 一套日常長生活用品,如衣服鞋帽襖等,稱為小陪送。這是與女兒出嫁時陪送的嫁 妝相對而言的。  
  開葷 
  漢族生活習俗。流行於四川各地。嬰兒長到一定時候(有的100天,有的4個月 或5個月、6個月),舉行該儀式。屆時,主人家備好酒、菜,請來德高望重的老人, 用筷子蘸點酒和菜抹到嬰兒嘴唇上,邊抹邊說些吉利話,如:“吃點酒,天長地久; 吃點油,穿緞穿綢;吃點肉,多福多壽;吃點飯,家財萬貫。”說畢,給小孩一點 賞錢,表示祝賀。從此,小孩便可隨意吃飯、菜了。  
  抓周 
  漢族生育習俗。流行於四川各地。小孩滿周歲時,舉行此儀式。屆時,先為小 孩沐浴,穿上新衣,然後將文房四寶、珍寶古玩、彩緞花朵、秤尺刀剪及各種玩具、 用具陳列於屋中,任由小孩隨意抓取。以其所抓之物來預測孩子將來的愛好、誌向 及前途等。  
  搖竹盼長 
  漢族生育習俗。又稱嫩竹娘或搖毛竹。流行於成都平原及川東地區。一般在農 歷除夕之夜舉行。吃過年飯後,有小孩的人家由母親或祖母將家門前竹林中的空壩 清掃幹凈,每隔三五步插一炷香。然後,把小孩叫到竹林中,選一根長勢良好的嫩 竹,叫小孩抱住竹子一邊搖動一邊念誦:“嫩竹娘,嫩竹娘,二天我長來比你長。” 以望日後小孩長得身高體壯,成為有用之才。  
  拉保保  
  漢族生育習俗,又自稱拉保爺、拜幹爹、闖拜、寄拜等。流行於四川各地。孩 子出生後,如體弱多病,家人便帶去請算命先生推算其生辰八字,在五行中有無殘 缺相克,某年、某月、某日是否犯了關煞。如有殘缺或相克,則托人尋找,或於路 邊、街頭為孩子拉一個過路人食用,度讓孩子拜其為“幹爹”。請他為孩子支關煞。 隨著時代的發展,在一些地區拉保保的習俗逐漸歸集於固定的時間和場所,如在川 西廣漢一帶,人們於每年正月十五日房湖公園拉保保。  
  射將軍箭  
  漢族生育習俗。流行於川東等地區。若小孩犯了關煞,須依照算命先生所指方 向,在橋頭或貧路口沖煞。屆時,家人帶一小孩,備上香燭酒菜,以及竹制的弓箭, 等候在路旁。若見路上有人走來,即上前攔住,請其射箭去除關煞。並請此人吃點 酒菜,以表謝意,有還要小孩拜其為“幹爹”。  
  曲耳比  
  彜族求子習俗。彜語音譯,意為促育。久婚不育的婦女,需請祭師念經,舉行此儀式。屆時,主人家準備好一頭母豬、一頭小豬、一只雞、一個雞蛋、一壇酒和15枝柳枝作祭品,請祭師來家裏念兩天經。第一天,在家中念經。第二天到山上,不育婦女坐前面,祭師坐在她後面念經,邊念邊燒小豬肉吃。念完經,將婦女的全套衣服和她丈夫的帕子、綁腿捆在樹上,並把雞蛋扔掉,回到家裏,人們認為,這樣可使不育婦女盡快情孕生子。  
  父子連名制  
  父系制度下父名子名世代相連的命名制度。古代氏羌系民族的命名制,今仍盛 行於涼山彜族中,即子名聯結在父名之後,如古侯篤直一篤直迪俄一迪俄曲哀一曲 哀拍勒古侯是父名,篤直是子名,如此類推。這種父系命名制度便於家支譜系的口 耳相傳,是維系父系血緣關系的一種方式。  
換裙子  
  彜族人生禮儀。女孩在15歲前,穿紅、白二色的童裙,梳獨辮。滿15歲時,要 舉行秘密儀式,換上中段為黑藍色的拖地長裙,將獨辮梳成雙辮,戴上繡滿彩花的 頭帕,扯下小時候穿耳的舊線,換上銀光閃閃的耳墜。儀式在姑娘家中舉行一群同 齡同性夥伴主持,其他人一律不能參加。夥伴們一邊說笑,一邊把姑娘打扮成假新 娘打扮成假新娘。舉行過這一儀式的姑娘,便可自由社交、到歌場跳舞唱歌和談情 說愛。  
  成丁禮  
  摩梭人人生禮儀。流行於鹽源縣瀘沽湖畔。農歷春節舉行。摩梭小孩男女均穿 長衫,到了十二三歲則要改裝:男孩穿金邊大襟短上衣和寬腳長褲,系腰帶,穿長 靴,戴禮帽;女孩穿金邊大襟短上衣和百褶裙,大盤頭,佩珠串,腰系紅帶或彩帶。 換裝儀式由祭師主持,在正房內舉行,換裝的孩子需洗凈全身,由合屬相的同性親 屬給其換上新裝。女孩在右邊中柱旁舉行穿裙儀式。男孩在左邊中柱旁舉行穿褲儀 式。祭師祭神祭祖,誦祝賀詞。長輩們贈以禮品,表示祝賀。結束這一儀式,表明 孩子已長大成人,可以進行社交活動。  
  看人戶  
  漢族婚姻習俗。流行於四川各地。男女到了婚嫁年齡,經媒人介紹雙方情況後, 如雙方都感到滿意或比較滿意,便會擇吉日“看人戶”。男方看女方,一般在集鎮 上,經人指點,男子悄悄在遠處觀看女子的容貌、身材、有無殘疾等。女方看男方, 要鄭重、具體得多,一般是先定下時間,由女子的大姑、小姨等人一道去男家做客。 男家買肉打酒,熱情款待。女家除看男子人品、身材狀況外,還要看房屋好壞、家 境貧富等情況。看人戶為舊時民間婚姻成敗的重要一環,如雙方滿意,便算“看起 了”,如不滿意,稱為“沒看起”。 
  放人戶  
  漢族婚姻習俗。流行於四川各地。男女方經過“看人戶”的儀式後,便頻繁接,相互了解一段時間後,彼此熟悉,感情加深。這時,女家便正式將女兒許配給 男方,稱為“放人戶”。女子放了人戶,出嫁在即,家裏得為其準備陪奩。  
  打行架  
  漢族婚姻習俗。當家中經常出現怪影或怪事時,須請端公舉行此儀式驅邪。屆 時,端公將清油燒沸裝於碗內,碗中放一把湯匙。同時,點燃火把,盛一碗冷水備 用。舀一匙熱油澆在火把上,然後向上面灑冷水,火把猛烈爆旺並劈啪作響。端公 手持火把在各間屋子裏走一遍,最後來到門外。這樣,邪魔便被驅逐出家門了。  
  添箱  
  ① 漢族交際習俗。民間凡屬女子出嫁,親友和近鄰中與新娘相好的未婚姑娘們, 都要向新娘贈送禮物。常見禮品有鏡子、熱水瓶、化妝品、被蓋、毛毯等。 
  ②漢族婚姻習俗。凡遇女子出嫁,家中都要置辦一套嫁妝。如家庭經濟情況較差, 可不置其他嫁妝,但必須置辦兩口箱子:一口紅色木箱、一口皮箱。  
  一月不空房  
  漢族婚姻習俗。流行於瀘縣等地。婚後三日或數日,女家派人持帖去迎接新婚夫 婦回娘家耍。按習慣,娘家不能留宿,女兒、女婿必須回婆家新房歇息。結婚一個月 之後,女兒、女婿才能在娘家留宿。  
  從小備嫁妝  
  彜族婚姻習俗。姑娘出嫁時,以能帶大量的嫁妝到婆家為榮。嫁妝主要通過姑娘 從小到大不斷地積累而獲得。當姑娘剛懂事時,母親便會培養她愛勞動、善積累的習 慣。比如,把一窩小雞交給她照管,並將其中一只指定給她,說:“你好好照看,長大後就有雞帶到婆家去了。”稍大,父母會告訴她:餵好了母豬,就會有小豬;放好 了羊群,就會有羊羔。屬於女兒的豬羊長大了,或養或賣,父母代為保管財產,並隨 時告訴她有了多少積累。每年秋季,是姑娘們積蓄嫁妝的好時機。她們三五成群地到 田地裏拾谷穗。拾回的糧食,母親為其單獨存放。平時,姑娘們學習撚線、織布和做 各種針線活。縫好的衣裙,也單獨存放。這樣日積月累,到了出嫁時,嫁妝一般都比 較可觀。新娘深知積累嫁妝的艱辛,因此不會輕易付與他人。按習俗,新娘出嫁時並 不帶走嫁妝。在與丈夫共同生活一段時間後,確認丈夫可做終生伴侶時,才回娘家擡走嫁妝。 
  單歲成婚  
  彜族婚姻習俗。結婚的年月,應以女方年齡是單數為吉。如13歲、15歲、17歲等。 結婚的月份也多選在單月,以7月、9月、11月等為吉。 
  雜空  
  彜族婚姻習俗。流行四川。民間俗話說:“打谷子的飯,栽秧子的酒。”每年栽 秧時節,主人家要請幫忙栽秧的人吃栽秧酒。屆時,主人買回新鮮豬肉,磨出豆花, 把早已準備好的臘肉、鹽蛋、花生、鹵肉端出來盛情招待栽秧者。栽秧酒自晨至晚吃 五餐,早、中、晚三次正餐之外的稱為幺臺。當太陽當頂時,主人家把幺臺如湯圓等 送到田邊,大家一邊吃喝一邊說笑,議論誰栽得快栽得好,主人則殷勤勸食。酒足飯 飽後,吸一袋煙,又下田栽秧。如果栽秧酒吃得不滿意,栽秧人會給主人添些麻煩: 或有意多栽幾行,少栽幾行,稱為“秧雞”;或有意栽點“彎彎秧”,這樣不僅會少 栽窩數,而且會給今後薅秧帶來困難;或是留下一個田角不栽,讓主人自己去補,以 示懲罰。     帕木莫木  
  彜族婚姻習俗。彜語音譯,意為告慰丈人。新婚夫妻共同生活一段時間後,便選 定吉日,雙方回娘家告慰父母。屆時,要殺一只豬或羊,掏去內臟後,連同一壇酒送 去。行前將豬或羊的尾巴煮熟,並在路上吃掉,表示不留尾巴,萬事如意。老人見女 兒、女婿雙雙來到,知道他們感情不錯,將要一同創立家業、生兒育女,自然十分高 興。除殺豬宰羊表示祝賀外,還允許女兒帶走嫁妝。  
  搶帕子  
  藏族婚姻習俗。流行於松潘縣等地。當地未婚女子平常頭上都搭著紅色頭帕,小 夥子看中某位姑娘後,不管是否認識,都可趁其不備搶走她的頭帕。當姑娘追上來時, 小夥子會告訴她晚上到什麽地方取頭帕。屆時,雙方都會約上自己的好朋友,來到約 定地點。經過交談,姑娘如不滿意,便會要回頭帕,約會很快結束;姑娘如有意,就 會玩耍至深夜,臨別還約定下次見面的時間。隨著感情的加深,雙方參加約會的人越 來越少,最後只剩下一對有情人。頂毪衫藏族婚姻習俗。流行於金川河流域。每到夜 晚,小夥子們便各自頂上一件毪衫,結隊去找姑娘們對歌。姑娘們也聚到一起,坐在 鍋莊旁等待。小夥子們用毪衫遮住臉,躲在角落裏,變著啜音與姑娘們對唱情歌。姑 娘們雖看不清對方的面,卻能聽出哪是自己情人的歌聲。唱著唱著,一對對情人便坐 到一起,共頂一件毪衫傾訴心曲。  
  開口酒  
  羌族婚姻習俗。流行於汶川、茂縣、理縣等地。男方相中某位姑娘後,請媒人去 女家說親。女方家同意,即向男方提出需辦多少酒席。吃了此酒,雙方便算初步訂下 婚事。  
  小訂酒  
  羌族婚姻習俗。又稱插香酒。流行於汶川、茂縣等地。男方備辦開口酒數月後, 擇吉日到女家辦酒席招待其近親,並送錢幣、豬膘等財禮,在神臺上插香祭神,正式 訂下雙方的親事。 
  大訂酒  
  羌族婚姻習俗。流行於汶川、理茂縣、理縣等地。吃過小訂酒一段時間事,男方 擇吉日再到女家備辦酒席,招待其所有的親友。同時,送去財禮,特別要送一份貴重 禮物給嶽母。在這個儀式上,男女雙方商定婚期、婚禮等事項。  
  還姑娘  
  苗族婚姻習俗。又稱還種。流行於川東南苗族地區。當地習俗,把姑家女兒嫁給 舅家為媳看作是姑姑出嫁的一種賠償,故稱。按慣例,姑家的大女兒必須嫁給舅家兒 子,稱作還娘頭。如果舅家無子,外甥女出嫁也得征求舅舅的同意,並要向舅家送一 筆外甥錢。該習俗現已有很大改變。  
  打發傘  
  苗族婚姻習俗。流行於川東彭水縣等地。婚後的第一個端午節,女婿、女兒去丈 人家,丈人家要買兩把傘作為打發。新娘在回婆家的路上,不管天晴下雨或陰天都要 打傘。相傳,有一對苗族青年相愛,當小夥子到女家求婚時,被姑娘的父親拒絕。小 夥子離開時,姑娘送給他一把傘。半路上下雨,小夥子打開傘,姑娘從傘裏跳出來, 從此結為夫妻。  
 生命禮儀 去單回雙  
  苗族婚姻習俗。新婚之日,男方前去迎親的人必須是單數,女方送親的人也應是 單數。迎新送親的人加在一起就在雙數,故稱。 拜客 苗族婚姻習俗。新婚第二天早上,新娘拜見婆家三親六戚。主人在茶盤上放一封 大紅請柬,擺出新娘在娘家精心制作的鞋子,按照親疏順序,請三親六戚受禮。這時, 親戚們要丟拜錢。 

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(一)不動產估價評估程序是評價專業意見合理性的重要依據
評估專業服務的性質賦予評估程序極高的重要性。評估專業服務的成果是評估師發表的專業意見。形成專業意見的過程是評估師運用專業判斷的過程。這個專業判斷過程是建立在基準日的許多基本前提、假設條件之上的,並考慮業務的受限制程度。因此,專業意見具有較強的偶然性特點和時點性特點,並存在著評估師較多的主觀因素。


對主觀因素的評價與我們通常所作的對客觀因素的評估不同,二者有不同的評價方式。客觀因素具有可對比、可推演、可驗證等特點。這些特點都是主觀因素所不具備的。因此我們無法對主觀因素進行對比、推演和驗證。對主觀因素較合理的評價方式是對主觀因素形成過程進行分析,對主觀因素形成過程中的各種痕跡進行分析評價,從而間接形成對主觀因素的評價結論。


資產評估執業中,評估師的專業判斷痕跡最重要的是評估程序。因此,在資產評估行業,如果涉及對專業意見進行評價,評估程序是最重要的依據,包括程序執行是否完整、是否到位等。例如,對於專業服務行業,由於專業意見屬於合理與否的範疇,在評估其工作結論時不能簡單說結論的對與錯,而只能從專業意見形成的過程中進行判斷,如果專業意見的形成過程即程序合理,在沒有其他相反證據的情況下,則只能認為專業意見是合理的。正因為如此,在評估行業發展較早的一些國家,註重評估程序已經成為行業慣例,專業人士對評估程序非常重視。我國資產評估行業發展較晚,與其他國家相比也不很成熟,相關當事方在判斷評估師專業意見時,往往只看結果是否與預期相符,而較少關註評估師在執行評估程序時是否盡職,是否到位,這是一種不符合評估中介行業專業特點的思路。在這樣的國情下,大力宣傳評估程序的重要性,使評估程序在評估師、監管部門和委托方等相關當事方心中占據正確位置,對於正確樹立評估行業地位,保證評估行業順利發展意義重大。


完善的評估程序可以保證評估業務的質量,合理界定責任,保護評估師。但不完善的評估程序也可以為別人追究評估師責任的證據。所以無論從哪一方面說,評估師都應當重視評估程序。對於發表專業意見的註冊資產評估師來說評估程序是評估結論合理性的有力保證。


(二)不動產估價評估程序是保證執業質且的“三駕馬車”之一
對於中介行業,保證中介服務質量的方式主要有三種,一是嚴格的準入制度(主要是專業水平方面),二是嚴格的職業道德要求,三是嚴格的程序管理。這是保證中介服務質量的“三駕馬車”。準入制度可以保證執業人員具備應有的專業勝任能力。職業道德要求可以使執業人員獨立、客觀、公正執業,保證服務不變質。嚴格的程序管理可以使執業人員在執業過程中發揮出至少最小程度的專業水平。通過“三駕馬車”的作用,使合適的人以高尚的職業道德按照嚴格的程序執業,服務的質量才會有保障。評估程序與準人制度和職業道德要求共同發揮作用,保證評估師專業意見的合理性。

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評估程序是不動產估價資產評估師執行評估業務所履行的系統性工作步驟,是評估業務從開始到結束需要經歷的各個環節。我們通常把評估程序劃分為若幹個大的步驟,每個大的步驟中又可分為若幹小的工作環節。不同的資產評估業務中,大的步驟一般不會增減,各步驟中小的環節可以有所調整。


至於評估程序應當從何時開始,有不同的觀點。雖然從法律上說,只有簽訂業務約定書後才能算作資產評估業務的正式開始,但對於評估師來說,簽訂評估業務約定書之前已經需要做許多工作,例如,與委托方進行初步溝通,對評估業務各相關事項進行初步明確,等等。這些工作裏面已經有一些實質性業務內容,而且這些內容對業務的開展有較大影響。因此,從評估業務管理角度來看,評估程序應當從評估師接觸委托方開始。


對於評估程序何時結束的認定也有不同的觀點。有的觀點認為評估程序至提出報告時結束。也有的觀點認為評估程序應當包括出具評估報告後的工作底稿整理歸檔工作。上述不同觀點沒有實質性沖突。把工作底稿歸檔工作納人評估程序,可以方便日後監管,賦予評估程序更多的證據建設功能。政府部門與行業協會出於監管需要可能偏向於持有這種觀點。對於評估行業發展較不成熟,業內人士法律意識不強或行業法律環境較差的國家或地區,為防止責任歸屬不清或達到保護評估師的目的,可能也適宜采用這種做法。


在我國,根據財政部發布的《資產評估準則一一基本準則》,正常不動產估價評估程序分為八個步驟,即,明確評估業務基本事項,簽訂業務約定書,編制評估計劃,現場調查,收集評估資料,評定估算,編制和提交評估報告,以及工作底稿歸檔。從這份準則中可以看出,我國的資產評估準則中評估程序的涵蓋範圍比較廣泛。這種做法體現了我國資產評估準則明確執業責任、維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益的制定目的,也適合我國資產評估行業的發展狀況和行業所處的執業環境。

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    日本建設省從2000年9月即開始實施《不動產投資顧問註冊制度》。本制度實施以後,反映熱烈,日本社會的各個層面對不動產投資不動產估價咨詢業的興趣都很濃厚。
    現對日本的《不動產投資顧問註冊制度》(以下稱《制度)})簡要介紹如下:


    一、何謂不動產投資顧問
    所謂不動產投資顧問是指為投資組合或投資集團的不動產投資行為進行投資分析,並預測其投資效益者。
    通過不動產投資的咨詢業務,不動產投資顧問能將金融市場的資金引向不動產市場。


    二、((制度》制定的背景
    日本金融危機爆發後,地價暴跌,以土地擔保為基礎的金融體系職能下降。此外,因受日本國內個人資本比率規定等的約束,金融機構的貸款手續也越管越嚴。不動產投資市場的活躍,是有關國計民生的一件大事。在金融環境發生較大變化的形勢下,運用好企業與個人所積存的資本,從而激活不動產的投資市場,十分重要。估計通過投資市場能夠吸引約1400兆日元的企業與個人的資金。
    為激活不動產的投資市場,日本設立了不動產特征共同機構和不動產特征目的公司(s p c)等新的投資法人,並完善了不動產投資組合的規定,以期擴大對不動產的投資。這些政策措施也都需要不動產投資顧問的參與。


    三、《制度》概要提出以下要求:
    (1)註冊不動產投資顧問必須具備一定的知識和經驗,能夠完成一定水準的咨詢業務。
    (2)為信息的公開和保護投資者的利益,註冊不動產投資顧問在咨詢業務合同簽定前要提交有關所收取咨詢報酬的金額、咨詢收費的內容、咨詢中所采取的評價方法等書面資料,以及在咨詢業務合同中寫明這些具體事項以及取消合同時的相關義務等,從而保證投資者能夠放心地委托不動產投資顧問提供服務。
    另外,該制度還規定了違反本制度或者其他不當行為發生時,將註消註冊不動產投資顧問註冊等內容。


    四、不動產投資顧問註冊時的基本要求
    《制度》將從事不動產投資咨詢的顧問分為兩種:即“一般不動產投資顧問”和“綜合不動產投資顧問”等兩類。一般不動產投資顧問可進行不動產收益預測的服務,綜合不動產投資顧問除了進行不動產收益預測的服務之外,還可以進行不動產投資交易的服務。兩者註冊時的具體要求如下:
    1、一般不動產投資顧問註冊時的基本要求
    個人和法人都可以進行該類顧問的註冊。其註冊要求為:具備正確預測不動產投資收益的知識和經驗。這裏所指的具備的知識和經驗者是指:
    (1)已進行不動產咨詢技能註冊者、大廈經營管理師或不動產鑒定師;
    (2)律師或註冊會計師中具備不動產業務經驗者;
    (3)具備類似知識者。
    具備以上知識和經驗之一者,均可登記註冊。所謂具備“不動產業務經驗者”是指,從事一般不動產投資相關業務二年以上者或具有一項價值達一億日元以上不動產投資判斷、預測收益、貸款、管理等業務的經驗者。
    一般不動產投資顧問的註冊,需要填寫標準樣式的履歷表“登記申請者履歷表第3號”,詳細敘述其業務經歷。
    2、綜合不動產投資顧問註冊的基本要求
    (1)為執行業務的需要,申請註冊者要求擁有足夠的財產作為擔保或者其業務經營狀況良好(制度第6條第2項第1款)。財產擔保要件是:如是有限公司註冊資本要求達1億日元以上(制度第6條第2項第1款)。
    (2)充分考慮申請註冊者執業的客觀、公正性與其業務知識和經驗,並且具有社會公信力(制度第6條第2項第2款)。
    另外,不動產共同機構執業人員的構成要求滿足以下條件:
    (1)執行重要業務時,應設有執業總負責人。
    (2)執業總負責人,應具備正確完成較大規模的投資項目、不動產交易與管理項目的相關知識和經驗。這裏所謂的“較大規模”,是指投資規模在數十億日元以上。執業總負責人應具有從事相關業務二年以上的經歷,並且,該經歷已得到相應的認可。
    (3)某一不動產特征共同機構之外的不動產投資機構的負責人或領導人員不能兼任不動產共同機構的執業總負責人或領導人員。
    五、登記程序
    登記註冊的主管部門是建設省。申請註冊時,可直接向建設省建設經濟局不動產課不動產市場整備室的投資顧問申請負責人提出申請,也可以通過信函形式申請。但在信函申請時,郵寄所需的郵票、信封及申請書式樣由建設省提供。申請人不支付任何信函費用。
    六、關於業務行為規範
    不動產投資顧問註冊者有關業務的行為規範如下:
    不動產投資顧問應烙守竭誠為客戶服務的基本服務原則(制度第11條第1項)。主要義務如下:
    (1)機構招牌放置規定
    機構招牌應在公眾容易看得見的位置展示。
    (2)廣告規定(制度第14條)
    服務報酬要明示,禁止收受現金或有價證券等禮金。與此同時,不得暗示與事實較大差距或容易人們引起誤解的服務能力介紹。
    (3)簽定合同前的有關服務報酬的書面文件的
交換(制度第15條)
    雙方在簽定服務合同前,有關服務報酬應以書面文件形式事前交換意見。
    (4)簽定合同時有關書面文件的交換(制度第16條)
    簽定合同時交換明確說明預期收益內容、評價方法和投資判斷具體範圍等的書面文件。
    (5)合同的書面解除(制度第17條)
    解除合同時,雙方遵守有關保證制度的義務。
    (6)提交報告書(制度第18條)
    完成詳細說明資產現況的報告書後,向合同相關的客戶提交。
    (7)公布帳務等資料(制度第19條)
    根據客戶請求,可提供有關資產帳務等資料。
    (8)禁止收受現金或有價證券等的禮金(制度第20條)
    (9)禁止現金、有價證券等的代付或中介代付(制度第21條)。
    (10)關於小額交易(制度第22條)
    委托運營資金不足一億日元時,可免除簽定合同。
    (11)禁止損害客戶利益的行為(制度第23條)。
    (12)提交記載不動產交易內容等的書面文件(綜合不動產投資顧問接洽的業務)。
    (13)禁止接受客戶超範圍投資判斷的委托(制度第25條)。
    (14)禁止簽定事前約定投資收益相關內容的合同(一般不動產投資顧問接洽的業務)。
    七、行政管理方面的要求
    不動產投資顧問應將報告書及帳務等檔案資料按客戶類別分別裝訂,並承擔自出報告書之日起保管5年的義務(制度第27條第1項)。
    不動產投資顧問應按每營業年度編制營業報告書,並在營業年度結束3個月內向建設省報告。營業報告書原則上可向公眾開放(制度第28條第2項)。
    如果作為不動產投資顧問的是法人(相當於我國的有限責任公司),應將其前一年營業年度的資產負債表、損益表、利潤分配表及本期純損益表等向建設省報告(制度第28條第1項)。
    建設省為保護投資者利益,在一定的範圍內,將向不動產投資顧問提出改善業務等勸告意見。(制度第29條)
    登記註冊時要件不合格的予以取消資格。
    八、《為日本新生的新發展政策))
    在2000年10月19日的經濟對策閣僚會議上,通過的《為日本新生的新發展政策》。根據此政策,今後對於不動產投資顧問的註冊信息,將予以數據基礎化管理。
    九、終述
    對於一般不動產投資顧問和綜合不動產顧問來說,最重要的是怎樣公正、正確地完成業務。
    一方面,由不動產估價不動產證券化來連接不動產市場和金融市場,另一方面,人們期待著代表資金供給者一一投資者利益的不動產投資顧問的作用的不斷完善。我們期待著不動產投資顧問擁有足夠的不動產業務方面的知識儲備和業務能力,同時,期待著能對投資者提供適當預期收益分析者來參與不動產投資咨詢業。

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動產估價房地產價格種類繁多,不同的價格所起的作用不盡相同,評估的原則、依據和考慮的因素也不盡相同。在房地產估價上經常遇到或涉及到如下幾類價格。
(一)市場價格、理論價格和評估價格
1.市場價格。是指房地產交易雙方的實際成交價格。它可分為公平市場價格(也稱為公允市價)、限定價格和非公平市場價格等。公平市場價格是指交易雙方在正常情況下的成交價格,不受一些不良因素(如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等)的影響。
2.理論價格。通常是指房地產的公開市場價值(也稱公允價值),其含義是預計一宗物業在競爭性的公開市場上於某個時點能夠成交的合理價格。因此,公開市場價值是基於如下假設的:有一個自願的賣者;有一段合理的洽談交易時間,可以通盤考慮物業性質和市場情況,進行議價;在此期間的市場狀態、物業價值將保持穩定;該房地產可以在公開市場上自由轉讓;不考慮特殊買家的額外出價。
3.評估價格。從市場價格、公開市場價值的內涵中我們不難看出,房地產估價實質上不是評估房地產的價格,而是評估房地產的價值。因此,房地產估價嚴格說來是房地產價值(不是價格)的評估。
(二)土地價格、建築物價格和房地價格
(三)總價格 單位價格和接面地價
(四)所有權價格、使用權價格和其他權利價格
(五)買賣價格、租賃價格、抵押價格、征用價格和課稅價格
(六)拍賣價格、招標價格和協議價格
(七)基準地價、標定地價和房屋重置價格
這是《中華人民共和國城市房地產管理法》中提出的估價標準。該法第32條規定:“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布。”
1.城市基準地價。根據其意義及有關規定定義如下:它是在某一城市的一定區域範圍內,根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段,然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均價格水平。
2.標定地價。是指標誌性宗地在某一時點的價格。所謂標誌性宗地,可借鑒日本的稱謂叫做標準宗地,即能代表不同區位、同一用途土地的宗地。標定地價的價格時點是相對固定的,就是有關部門公布確定的時間。
3.房屋重置價格。簡單地說,就是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。
(八)底價、期望價和補地價;
l·底價。是指政府、企業或私人出售房地產時所確定的最低價格。
2.期望價。是指出售房地產時所希望賣出的滿意價格。
3.補地價。是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續期等時,需要交給政府的一筆地價款。
(九)不動產估價其他價格
還有一些其他房地產價格名稱,如現房價、期房價;最高限價、最低限價;正常價格、限定價格;標準價、成本價、商品價等。

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動產估價 房地產價格的形成法則就是對房地產價格形成與運動的客觀規律的簡要概括。具體來說,它是由房地產的自然特征、經濟特征及房地產價格的各種影響因素所決定的。其主要內容包括如下十項法則:①供求法則;②替代法則;③機會成本法則;④變動法則;⑤收益與分配法則;⑥收益遞增遞減法則;⑦均衡法則;⑧貢獻法則;⑨適合法則;⑩競爭法則。


一、供求法則


在自由競爭市場中,對於二般商品來說,供給和需求決定商品價格,同時,商品價格也對供給和需求產生一定影響。房地產作為商品,其價格的形成與變化在本質上也與一般商品相同按供求法則的支配。房地產價格與需求成正相關,與供給成負相關。
(一)供求法則成立的一般條件
、回供求法則是自由競爭市場的經濟法則,其成立應具備如下四個基本條件:
1.商品同質無差異。
2.供給者與需求者進出市場自由,競爭不受任何限制,可隨商品價格變動而自由調節各自的供求數量。
3.市場信息充分,買賣雙方對供求信息充分了解。
4.交易雙方數量眾多,任何一方不會形成壟斷局面。
(二)房地產市場的供求特點
房地產市場與自由競爭市場相差甚遠,明顯地體現出如下四個截然不同的特點:
1.房地產普遍具有個別性,相互之間的替代性也受到一定限制。
2.受土地資源的局限,房地產開發投資規模受到制約,市場交易受到局限。
3.房地產市場信息不暢,交易雙方都不容易充分了解房地產的供給和需求信息。
4.房地產市場存在種種限制,與一般市場相比,具有較大的壟斷性。
(三)房地產供求法則的特點
房地產市場與自由競爭市場之間所存在的巨大差別,使房地產價格的供求法則體現出如下三個主要特點:
1.作用範圍的區域性。
2.個別壟斷價格存在的合理性。這是由房地產品替代的有限性所決定的。因此,在分析房地產價格時,對於所形成的種種壟斷價格應進行具體的分析。例如,對於購買鄰地合並使用的限定價格,以及為使不動產的所有權與其他物權統一而形成的不動產物權的種種限定價格等非正常價格,應給予相應的肯定,並作出合理的判斷。
3.房地產的供求狀況,在總體上也呈買方、賣方市場均衡態勢。但有時是供不應求,有時也有空置而缺乏需求。
基於這一特點,在分析房地產的供求狀況時,對於短期的供求波動應進行深入的分
析,應結合長期供求趨勢對短期波動所持續的時間及其對價格產生的實際影響要有合理
的估計。
上述三點也可稱之為房地產供求法則所受到的限制。這些限制的存在及其作用程度
的明顯性,並不表明房地產價格不受供求法則的支配。其實這只是要求我們在遵循供求法
則分析房地產價格時,不僅要進行一般的分析,而且必須根據房地產供求法則所具有的特
點,進行具體深入的分析,否則將失去應有的意義,甚至導致錯誤的結論。
(四)供求法則在估價上的運用
在估價實務上,運用供求法則分析房地產價格時,一般可通過了解地方市場上的空房
率、交易習慣以及房地產的一般價格走勢來具體確定。一般來說,在空房率極低的地方市
場上,表明房地產的需求較旺、供給偏緊;在空房率較高的區域市場上則與之相反。如果該
區域市場的交易習慣是業主普遍願意采取出租方式,則說明需求旺盛;反之則說明需求不
振。通常還可從房地產的一般價格走勢中大致推測出某類房地產的供求狀況,但對此應具
體分析。綜合上述這些情況及其他市場特征,並進行量化分析,就可以在一定程度上掌握
供求狀況對價格的影響,並以此作為決定最終估價額的參考。
另外,對於我國來說,城市土地屬國家所有,市場中能夠流通的僅是有限年期的土地
使用權,土地供給主要由國家控制,這一情況對地價具有至關重要的影響。此外,在進行供
求分析時,應考慮時間因素,作動態分析。因為現在的供求狀況常常是在考慮將來發展狀
況而形成的,因此,供求法則在某種程度上是與下述的變動法則和競爭法則密切相關的,
應進行綜合分析。


二、替代法則


從現實的經濟行為上來看,任何經濟主體都是要以最小的費用(或代價、投入)取得最大的收益(或效用、產出),他們在購買物品時,都要選擇效用大而價格低的商品。這樣,在同一市場中,類似商品(包括有形的貨物和無形的勞務)的價格將相互影響、相互牽制,價格最終彼此接近,這即是替代法則。房地產價格也受替代法則的作用。替代原理是市場比較法成立的理論依據。
替代法則實際上與收益法也有較深的淵源關系。在估價實務上,我們可根據某房地產的價格來確定能與該房地產產生同等純收益的其他房地產的價格。另外,根據替代法則,如果現存房地產價格高於重新建造的具有同等效用的房地產成本,則自然會選擇重新建造房地產,從而使可重置的現存房地產價格受到重置成本的牽制,重置成本必然成為現存房地產的價格上限。因此,替代法則也是成本法的理論依據之一,它屬於房地產價格形成法則的核心內容之一。


三、機會成本法則


購買或生產某種物品的機會成本,等於放棄了最優替換物或放棄了的機會的價值。房地產價格的形成也受機會成本的制約,機會成本法則與市場比較法、收益法和成本法都有著密切的關系。使用者選擇購置房地產的條件是,租金收益率大於或等於市場投資利率減去房地產的年增值幅度,否則使用者將不會購置房地產而選擇租用,對於投資者來說也將不會投資購置。因此,房地產價格受租金收益率與市場投資利潤率及年增值幅度等制約。這即是廣義的房地產價格形成的機會成本法則。


四、變動法則


變動法則即是房地產價格隨著其影響因素之間的因果互動過程而不斷變化。由於房地產價格構成復雜、影響因素眾多,因此,與其他商品相比,房地產的價格變動更為復雜、更為經常,也更為普遍。可以說,實體形態上的不動產,其經濟形態則為“普動產”,其價格受變動法則的支配比一般商品更為明顯。
在估價實務上,無論是從運用各種估價方法的關鍵和難點所在上來看,還是從評估結果能否客觀、準確地反映評估對象的市場價值上來看,在很大的程度上都取決於對房地產價格變動的把握是否準確上。
一般來說,在估價上準確地分析房地產的價格變動,要做到對影響與形成房地產價格的一般因素、區域因素和個別因素做動態把握,並把分析的著眼點落在房地產的效用、相對稀缺性和有效需求及其三者之間的因果互動關系上。從中既要掌握房地產價格變動的一般趨勢,又要區分出短期波動,分析的方法主要是預測方法。


五、收益與分配法則


運用房地產所產生的收益,一般是由勞動、資本、經營和土地四種生產要素結合而產生的,應該分配給各個要素,這是基本的經濟原理,被稱之為收益與分配法則,也被稱之為剩余生產力原理。
按照收益與分配法則,我們可以從運用房地產所獲得的總收益中確定出由房地產所產生的收益,以及土地或建築物分別產生的收益。對這些收益分別以相應的資本化率進行還原,即可求出該房地產或土地、建築物的收益價格,這是收益還原法(包括土地殘余法和建築物殘余法)的基本原理。因此,收益與分配法則是收益法的理論依據之一。
依此法則,分配給土地的收益是總收益的最後部分。如果土地收益是最大的,即可認為該土地是處於最有效使用狀態。但在現實中,土地並不一定處於最有效利用狀態,因此,收益與分配法則與其他法則,如均衡法則、貢獻法則和適合法則等密切相關,綜合運用這些法則可對房地產進行獨立估價和部分估價等。
綜上所述,收益與分配法則是普遍的經濟法則,在估價實務上運用非常廣泛。


六、均衡法則


房地產價格受各生產要素的組合狀態影響,當各生產要素的組合均衡時,房地產的效用或收益才能得以有效發揮,價格處於較高水平;當各生產要素的組合非均衡時,房地產的效用或收益則難以有效發揮,價格將受到制約而降低。這就是均衡法則或稱優化配置法則。
由於房地產是不動產,改變其用途或各生產要素的組合受到很大限制,在通常情況下
是非常困難的,在一定條件下還可能不具備經濟合理性,甚至是無法實現的。因此,房地產
價格受均衡法則的制約更大,尤其是土地投資對其價格的影響表現得更為明顯。以住宅為
例,建築物與其他用地比較,顯得過大或過小,則土地與建築物均衡受到破壞,該住宅的效
用便不能有效發揮。若用於出租,則該住宅的租金收益也將達不到應有的水平,這不僅影
響整宗房地產的價格,對土地價格的影響更大。因為在這種情況下,若恢復土地的效用,需
要拆除建築物,這將造成一定的損失,這個損失額即為土地的減價額。
,對土地的部分估價離不開均衡法則。在估價實務上,均衡法則與最有效使用原則密切相關,它是從內部組成要素上來衡量房地產是否處於最有效利用狀態。


七、收益遞增遞減法則


此即經濟學中的邊際收益遞增遞減原理。由於房地產的固定性和不可移動性等特征,報酬的增減是難以隨意調整的,因此,其價格受此法則的制約更大。
對房地產進行投資時,一般是按收益遞增遞減法則來衡量投資規模是否合理。如在某
塊土地上建設高層樓房,隨著樓層增加,純收益相應增加,但當超過某一層數之後,收益就
很難成比例增加。這個收益達到最高的層數,在經濟上是最有利的。為了確定這一點,必
額就不們結構不同高度建築物的必要成本、預計收入、經營支出等加以組合進行計算,以
尋夢總收入上升和下降的轉折點,即土地的邊際利用點,也可稱為最有效利用點。因此,這
廠法則與最有效使用原則和均衡法則密切相關。運用收益法評估時,客觀收益的確定也必須運用收益遞增遞減法則來衡量。


八、貢獻法則


可以把貢獻法則簡要地概括為。房地產的某一部分對整體收益的貢獻程度,會影響整體房地產的價格。
.;房地產的總收益是由土地和建築物等部分共同作用的結果,其中某一部分帶來的收益,對總收益而言是部分與整體的關系。因此,貢獻法則和收益與分配法則密切相關,也是收益法及殘余估價法的理論依據之一。
同時,這一法則還可用於判定土地或建築物的追加投資,不動產的部分改良、改造等是否合理。這對於確定房地產的客觀收益大小,確定合理的評估前提條件都是非常重要的。


九、適合法則


房地產總是處於一定的自然與社會經濟環境之中,若房地產適應周圍環境,則房地產的收益或效用能夠最大限度地發揮,其價格處於最佳水平。反之,若房地產與周圍環境不協調,則因其無法移動,其收益和效用只能相應降低,價格將處於最佳水平之下,這就是適合法則。
因此,在估價實務上,一定要認真分析房地產與周圍環境是否協調。這將直接關系到其收益量和價格,以及因不協調所造成的某一部分的減價額。
例l-2:對於一棟設計、施工和設備都非常良好的新建築物,其建築面積為5000平方米,成本價格為1000元/平方米。若其坐落的土地面積為1000平方米,價格為1500元/平方米,但因地理位置的局限,該房地產的房地價格為1200元/平方米,則造成建築物的減價,其數額為:
該建築物的合理市價一1200 X 5000—1500X1000
=450(萬元)
建築物的減價額一1000X5000—4500000
=50(萬元)


十、競爭法則


就一般商品而言,在供給和需求兩個方面都存在著競爭,價格是由競爭結果確定的。由於競爭的作用,供需雙方均不能期望得到合理利潤之外的超額利潤’o因此,竟爭方式及其程度對商品價格有較大的影響,這就是竟爭法則。
房地產是不動產,具有個別性,在供給上不存在充分的競爭,甚至不容易引起竟爭,競
爭主要發生在需求者之間。需求者之間的競爭將使房地產價格不斷提高,尤其是對替代性
較小的房地產,需求者之間的競爭更為激烈,價格提高得更為明顯,比如商業用地就是如
此。但對替代性比較大的房地產,如住宅及住宅用地,當競爭比較激烈時,需求就會發生轉
移,從而使價格提高受到較大的制約。由此可見,竟爭法則與替代法則之間存在著非常密
切的關系。


動產估價房地產價格形成的法則就是房地產價格形成與變化所遵循的基本原理。上述十項價格法則既構成了各種估價方法的理論基礎,同時也是後面將要介紹的估價原則的形成基礎,在房地產估價中還有其他許多用途。因此,估價人員必須熟練掌握、靈活運用。

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    一、房地產估價基本含義 不動產估價  不動產鑑定


  顧名思義,房地產估價可以簡單地理解為估測房地產的價格。但科學、準確且具有法律效力的評估,必須是由專業估價人員根據據估價目的,遵循房地產價格的形成規律與估價原則,按照估價程序,運用科學的估價方法,並結合估價人員的豐富經驗所進行的評估。因此,理解房地產估價首先必須掌握如下有關概念。


  (一)房地產估價專業人員


  房地產估價專業人員是指經房地產估價人員資格考試合格,由有關主管部門審定註冊,取得執業資格證書後專門從事房地產估價業務的專業人才。在我國,房地產估價專業人員被稱為估價師,在英國和香港等地被稱為測量師,在日本和韓國被稱為不動產鑒定士。


  1.基本要求。一名合格的房地產估價專業人員,應符合下列基本要求:(1)有紮實的房地產估價理論、方法及房地產制度政策、開發經營、城市規劃、建築等方面的知識。(2)有豐富的房地產估價實務經驗。(3)具有較高的市場調查、推理判斷技能。(4)有良好的職業道德修養。


  2.註冊管理。為了達到上述要求,建設部根據《中華人民共和國房地產管理法》和有關法律、法規的規定,於1998年8月頒布了《房地產估價師註冊管理辦法》,自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條,規定房地產估價人員須經全國房地產估價師執業資格統一考試合格,按規定註冊,取得《房地產估價師註冊證》,才能從事房地產估價活動。未經註冊的人員,不得以“房地產估價師”的名義從事房地產估價業,不得簽署具有法律效力的房地產估價報告書。估價師分為全國註冊的和地方註冊的,分別由國務院建設行政主管部門和省、市、自治區房地產行政主管部門管理註冊工作。該辦法對初始註冊、註冊變更、續註冊、撤銷註冊、執業、權利與義務、法律等等作出了具體規定。詳見本卷附錄。


  (二)估價目的


  估價目的就是評估房地產的動機,即評估所服務經濟行為的具體類型的價值的真實。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當等而評估房地產價值。估價目的不同,所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同,導致估價結果也出現相應的差異。


  (三)估價原則估價原則是指評估人員在估價過程中應當遵守的標準或註意事項。主要包括最有效使用原則、合法原則、預測原則等。詳見本章第四節。


  (四)估價程序


  一般而言,房地產估價的基本程序是固定的,但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節。


  (五)估價方法


  科學實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學的理論依據,又能反映現實交易行為。因此,房地產價格通常可以從如下三個途徑來求取:1.參照類似房地產近期的市場交易價格;2.參照重新建造類似房地產所需要的費用;3.依據該房地產的收益能力大小來衡量其價值。


  由此形成了房地產估價的三大基本方法,即:“市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法,如假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質上是三大基本方法的派生,而且不同的估價方法有其不同的用途。


  每種估價方法都有一定的適用條件,運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。


動產估價  不動產鑑定  二、房地產估價對象房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看,房地產存在三種形態,即單純的土地、單純的建築物以及房地合一的復合房地產。另外,房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格,因此,估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點,這裏將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型,並分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要註意事項等。

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  不動產鑑定居住房地產主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產不同於一般商品,甚至也不同於其他房地產,它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性,還帶有鮮明的社會保障性,房地產估價師必須充分掌握居住房地產的這一特點。


1.居住房地產的分類。住宅可按多種方式分類,依據估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。(1)按檔次劃分:“l)普通住宅。它是為普通居民提供的,符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發展水平,符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區城市居民實際達到或能夠達到一定經濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅(即經濟適用房),此類住宅采用地方或國產建築材料,進行一般水平的裝飾裝修,選用國產中檔廚衛潔具和設備。現階段國家對普通住宅往往既制定下限標準,也制定上限標準,以利於宏觀調控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前,可按1996年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經濟的發展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高。現階段,我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅範疇,但在進行估價時,應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度,給予適當的折扣。2)高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅,包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化;每套建築面積較大,從一百多平方米到幾百平方米不等;裝修、設施和設備高檔化,較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備;戶外環境要求高;服務標準高,管理系統完善,往往采取封閉式安全保衛措施和高質量的物業管理。高級住宅稅費額度大,其工程造價和市場售價均較高。3)簡易住宅。主要指建築年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售,有待拆除重建;私房售價(扣除地價)一般較低。(2)按市場化程度劃分:1)社會保障性住宅。體現政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則,為保障居民必要的居住水平,以優惠的稅費和價格向居民提供的住宅,如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格,不包括土地增值的價值,有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產的估價較為復雜,往往因交易對象不同,交易目的不同而出現不同的價格。2)市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房,單位和個人在市場上購買的住宅商品房,以及其他以市場價格交易的各類住宅。


  2.住宅評估的標的物。以住宅作為估價對象可以分為:戶(居住單元)、住宅單元、住宅樓、居住小區等。(1)居住戶。居住戶可以是獨立的,獨院獨棟的,也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。(2)住宅單元。為適應住宅建築大規模發展的需要,常將一幢住宅分為幾個標準段,並把這種標準段稱為單元。單元的劃分可大可小,多層住宅一般以數戶圍繞一個樓梯!司劃分為單元。(3)住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構成,並包括住宅建築基底占地及其四周合理間距的紅線內用地。(4)居住小區。居住小區是由多棟住宅(低層、多層、中高層和高層)為主體構成,並包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務設施等。不同的評估標的物,應當有明確的建築與用地界定和明晰的產權。


  3.住宅的價格構成。基於我國目前的住房制度與政策,住宅價格的市場價與國家指導價並存。前者為商品化價格,由生產過程中消耗的物化勞動的轉移價值和活勞動創造的臺播協構成;後者會成本價格與不完全成本價格。


  我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準成本租金等。因此,在評估住宅租金時應明確租金種類及其構成情況。


  4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素,除了一般政治、經濟、政策等因素之外,主要有以下一些因素:(1)建築結構、類型和等級;(2)裝修;(3)設施與設備;(4)質量;(5)朝向;(6)樓層;(7)地段;(8)環境;(9)住宅樓的公用面積數;(10)交易時間;(11)交易情況。


  在估價時,應特別註意以上資料的調查與收集。為了更加科學合理地對住宅進行評估,應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調查和統計分析,確定價值增減數額或價值增減率標準,以便於比較修正。


  5.居住房地產的不動產估價方法。新建居住房地產、舊有居住房地產和拆遷房屋的補償價格,三者在估價作業上有較明顯的差異。(1)新建居住房地產一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。


  估價剛剛建成或在建的居住房地產,由於各項成本資料容易收集確定,所以首先采用成本法進行整體估價;同時還可收集其他同類地價區、較近時期發生交易的、類似該新建居住房地產的市場價格的資料,並進行整體性比較評估。最後對成本法與市場比較法的估價結果進行比較分析、綜合得出最終結論。


  (2)評估舊有居住房地產,一種方式是對土地和房屋分別估價,合並計算。其中,地價主要采用市場比較法和基準地價修正法進行評估,房價采用重置成本法進行評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。通過評估,再對兩種方式的評估結果進行分析,綜合得出最終結論。


  (3)居住房地產不動產鑑定


  居住房地產主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產不同於一般商品,甚至也不同於其他房地產,它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性,還帶有鮮明的社會保障性,房地產估價師必須充分掌握居住房地產的這一特點。1.居住房地產的分類。住宅可按多種方式分類,依據估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。(1)按檔次劃分:“l)普通住宅。它是為普通居民提供的,符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發展水平,符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區城市居民實際達到或能夠達到一定經濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅(即經濟適用房),此類住宅采用地方或國產建築材料,進行一般水平的裝飾裝修,選用國產中檔廚衛潔具和設備。現階段國家對普通住宅往往既制定下限標準,也制定上限標準,以利於宏觀調控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前,可按1996年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經濟的發展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高。現階段,我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅範疇,但在進行估價時,應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度,給予適當的折扣。2)高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅,包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化;每套建築面積較大,從一百多平方米到幾百平方米不等;裝修、設施和設備高檔化,較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備;戶外環境要求高;服務標準高,管理系統完善,往往采取封閉式安全保衛措施和高質量的物業管理。高級住宅稅費額度大,其工程造價和市場售價均較高。3)簡易住宅。主要指建築年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售,有待拆除重建;私房售價(扣除地價)一般較低。(2)按市場化程度劃分:1)社會保障性住宅。體現政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則,為保障居民必要的居住水平,以優惠的稅費和價格向居民提供的住宅,如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格,不包括土地增值的價值,有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產的估價較為復雜,往往因交易對象不同,交易目的不同而出現不同的價格。2)市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房,單位和個人在市場上購買的住宅商品房,以及其他以市場價格交易的各類住宅。


  2.住宅評估的標的物。以住宅作為不動產估價對象可以分為:戶(居住單元)、住宅單元、住宅樓、居住小區等。(1)居住戶。居住戶可以是獨立的,獨院獨棟的,也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。(2)住宅單元。為適應住宅建築大規模發展的需要,常將一幢住宅分為幾個標準段,並把這種標準段稱為單元。單元的劃分可大可小,多層住宅一般以數戶圍繞一個樓梯!司劃分為單元。(3)住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構成,並包括住宅建築基底占地及其四周合理間距的紅線內用地。(4)居住小區。居住小區是由多棟住宅(低層、多層、中高層和高層)為主體構成,並包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務設施等。不同的評估標的物,應當有明確的建築與用地界定和明晰的產權。


  3.住宅的價格構成。基於我國目前的住房制度與政策,住宅價格的市場價與國家指導價並存。前者為商品化價格,由生產過程中消耗的物化勞動的轉移價值和活勞動創造的臺播協構成;後者會成本價格與不完全成本價格。


  我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準成本租金等。因此,在評估住宅租金時應明確租金種類及其構成情況。


  4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素,除了一般政治、經濟、政策等因素之外,主要有以下一些因素:(1)建築結構、類型和等級;(2)裝修;(3)設施與設備;(4)質量;(5)朝向;(6)樓層;(7)地段;(8)環境;(9)住宅樓的公用面積數;(10)交易時間;(11)交易情況。


  在估價時,應特別註意以上資料的調查與收集。為了更加科學合理地對住宅進行評估,應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調查和統計分析,確定價值增減數額或價值增減率標準,以便於比較修正。


  5.居住房地產的不動產估價方法。新建居住房地產、舊有居住房地產和拆遷房屋的補償價格,三者在估價作業上有較明顯的差異。(1)新建居住房地產一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。


  估價剛剛建成或在建的居住房地產,由於各項成本資料容易收集確定,所以首先采用成本法進行整體估價;同時還可收集其他同類地價區、較近時期發生交易的、類似該新建居住房地產的市場價格的資料,並進行整體性比較評估。最後對成本法與市場比較法的估價結果進行比較分析、綜合得出最終結論。


  (2)評估舊有居住房地產,一種方式是對土地和房屋分別估價,合並計算。其中,地價主要采用市場比較法和基準地價修正法進行評估,房價采用重置成本法進行評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。通過評估,再對兩種方式的評估結果進行分析,綜合得出最終結論。


  (3)不動產鑑定拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設和;舊城改造過程中,估價人員經常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定,“作價補償的金額按照所拆房屋的建築面積的重置價格結合成新結算。拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設和;舊城改造過程中,估價人員經常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定,“作價補償的金額按照所拆房屋的建築面積的重置價格結合成新結算。

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1.臺面:應選用輕鋼架防火、防水材料制作臺面。若做櫥櫃,最好用成品。臺面的高度應以家裏最常做飯的人的身高為依據來確定。通常操作臺的高度為80~85厘米;水槽兩側一般應各有一個長40~60厘米的臺面,一邊供放置未洗過的菜,一邊放置洗過的菜;如果餐桌不在廚房裏,那麽竈臺邊上還應設一塊40~60厘米長的臺面,用來暫時放剛出鍋的菜。櫥櫃的背面要做擋水板,即背面要高出臺面一些,以防止水流到櫥櫃的背面,使基材膨脹,造成開裂、脫落等想象。


2.頂面:最好吊全頂,以便於擦洗。通常用PVC、鋁塑扣板吊頂。註意應選用抗老化的材料,因為廚房整天煙熏火燎的,裝修材料老化的快。


3.地面:最好選用防滑地轉,並且接縫要小,以減少汙垢的積藏,便於打掃。廚房地面應有地漏,以便於地面的清洗和排水.


4.墻面:最好用瓷磚貼到頂,以便於擦洗。有些住宅,廚房的墻磚只貼到1.8米高,這是不夠的,需要補貼到頂。


5.光線:中餐很講究色,因此廚房內光線要充足,晚上的燈光也要夠亮,並且燈光的顏色應該是白色的,否則會影響對色澤的判斷,飯菜的火候不易掌握。同時還要避免燈光產生陰影,盡量不用射燈。


6.抽油煙機:由於中餐就煎、炒、烹、炸,油煙較多,所以抽油煙機要選功率大的。市場上有一種抽油煙機架,可以把抽油煙機直接擱在上面,很方便,且它的兩側是玻璃或鐵皮做的隔板,既可以防止油滴四濺,也可以形成一個相對封閉的空間,使抽油煙機排油煙更徹底。必要時,還可以考慮加裝一個排氣扇,以保證油煙能被清除幹凈。


7.冰箱:一定要事先設計好冰箱的位置,以使“工作三角”設計合理。註意不要讓冰箱緊挨著水槽,以免濺上水。


8.插座:廚房的電器越來越多,必須事先設計好各自的合理位置,並安好插座。應註意冰箱最好不要與其他電器共用一個插座。廚房裏通常有的電器包括:冰箱、微波爐、食品加工機、電飯鍋、抽油煙機、消毒櫃、洗碗機、豆漿機等,應根據各自的功率,分別安裝插座,避免一個接線板同時接好幾個大功率電器的情況。另外,插座均需安裝漏電保護裝置。


9.餐櫥:廚房裏應有餐櫥,以用來放餐具,避免餐具暴露在外。廚房裏鍋碗瓢盆、瓶瓶罐罐等物品既多又雜,如果暴露在外,易沾油汙,且有難清洗,因此餐櫥應盡量封閉;由於各種餐具、廚具大小不一,如大勺、小勺,酒杯、筷子等,混放在一起,取放很不方便,因此餐櫥應多做分隔,抽屜裏也最好分成大小不等的隔斷,將各種餐具分門別類地存放,既方便又整齊。


10.煤氣:廚房裏管道很多,通常為了美觀而用輕鋼架吊櫥等把管道遮蔽起來。但應註意煤氣管道不能做暗管,必須露在外面,煤氣表也嚴禁移動,同時應考慮抄表是否方便 

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秋來夏往,天氣漸漸涼爽,裝修卻開始“熱”了起來。有經驗的人都知道,秋季裝修有諸多好處,比如因為氣候幹燥,輕鋼架木質板材不易返潮,塗料、油漆容易幹等,但同時也會存在著一些特有的裝修後遺癥。筆者特意采訪一些專家,並整理出一些註意事項,以備秋季裝修戶們留心。


提醒一 經常通風防汙染
裝修過程中產生的汙染早已成為人們最關註的問題之一,並已嚴重影響到人們的日常生活。因此,專家強烈建議,裝修時趁著秋季風大,經常保持通風,改善室內空氣質量;另外,減少油漆與木制品的現場操作,盡量選用品牌成品;“少用板材”也已成為裝修中的共識,家具改用實木或實木與板材混合型的,油漆塗料與黏合劑等輔料也選用口碑好的品牌。
總之,裝修業主一定要在裝修過程中握好材料、施工、檢測三關,這樣就基本能防止裝修汙染。


提醒二 壁紙需補水防變形
近些年,花色繁多的壁紙備受青睞,但小編提醒要使用壁紙的裝修戶們,秋天一定要給壁紙補足水。在夏季,因為空氣潮濕,壁紙、壁布在鋪貼上不是很麻煩:正常施工以後,打開門窗讓墻面迅速幹透即可。由於秋季氣候相對幹燥,所以壁紙、壁布在鋪貼前一定要先放在水中浸透“補水”,然後再刷膠鋪貼;鋪好後,不能像夏季一樣大開門窗讓墻面迅速幹透,這樣做極易讓剛鋪貼好的壁紙被“穿堂風”吹幹,從而失水變形。所以,在秋季,貼好壁紙、壁布的墻面要自然陰幹。


提醒三 木料封油以保濕
秋高氣爽空氣幹燥,木材不會返潮,油漆塗料也比較容易幹,但如果預防不當,也會帶來一些麻煩。專家建議,不要將運抵現場的木材放置在通風處,並對價值較高的木料進行封油處理,否則木料表面會因水分迅速流失而出現細小裂紋。用作收邊的木線為實木質地,含水率比飾面板高,在加工完成後,也要盡快將表面封油,如果木線內的水分丟失,木線會出現收縮現象,還可能影響到飾面板的外觀。
提醒四 風格色調要四季適宜
氣候轉涼,人們會在不知不覺中喜歡一些偏暖的色調,對視覺感官造成錯覺與誤導,因此要客觀地審視自己在選購建材時的傾向,發揮空間想像力,打造一個各個季節氣候都適合自己的家居環境。


提醒五 秋季返修不要急
木地板收縮、板縫加大、不同材質接口處開縫……不急!專家指出,春夏季已裝修好的房間進入秋季後,可能由於幹燥並且氣溫變化頻繁,水分揮發與材料收縮會造成不同程度的開裂與縫隙,這些都屬正常情況,可以修補,但最好不要馬上修補。因為此時的開裂是由於墻體內的水分正在逐漸揮發造成的,如果這時修補好水分揮發的“通道”後,水分其實還在繼續揮發,所以,它還會找新的“通道”———墻體仍有可能再次開裂。所以,在秋季返修時應該註意不要著急,應等到來年春季,經四季冷暖溫差明顯變化、幹裂和變形問題不再發展以後再進行一次性修補,再讓裝修公司進行修補,效果才好。


提醒六 防火防爆很重要
裝修材料大多屬易燃品,而且裝修中用到的油漆、塗料、稀釋劑等又極易揮發,其爆炸濃度極限為1.5%至1.7%,在此範圍內遇到啟動電動工具、插電源插座等產生的極小火花都可能釀成危險。
因此,專家提醒,油漆、塗料、稀釋劑等的存放地一定要與帶電操作的工具保持適當的安全距離。


提醒七 謹防節日病潦草收尾
秋季裝修的人多,輕鋼架工程隊與工人往往為了趕活兒搶工程而忽視品質。還有,秋冬季是中國傳統節日集中的季節,家裝行業的主力軍施工工**多會回家過節,因此這個時候他們幹活兒都比較快,所以與其他季節相比,秋季工人磨洋工、拖工期的現象比較少見,但這樣一來,活難免會毛糙,因此筆者提醒業主驗收工程時一定要仔細,嚴格把關。
此外,由於是裝修旺季,很多品牌商品出現缺貨或品種不齊的情況,甚至付了定金也可能沒貨,因此要提前打算,具體要求要在定金約定中書面體現,以免延誤工期。

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輕鋼架龍骨石膏板:石膏板與輕鋼龍骨相結合,便構成輕鋼龍骨石膏板。


  1. 吊頂不平:原因在於大龍骨安裝時吊桿調平不認真,造成各吊桿點的標高不一致。施工時應檢查各吊點的緊掛程度,並接通線檢查標高與平整度是否符合設計和施工規範要求。


  2. 輕鋼架骨架局部節點構造不合理:在留洞、燈具口、通風口等處,應按圖相應節點構造設置龍骨及連接件,使構造符合圖冊及設計要求。


  3. 輕鋼架骨架吊固不牢:頂棚的輕鋼架骨架應吊在主體結構上,並應擰緊吊桿螺母以控制固定設計標高;頂棚內的管線、設備件不得吊固在輕鋼骨架上。


  4. 罩面板分塊間隙縫不直:施工時註意板塊規格,拉線找正,安裝固定時保證平正對直。


  5. 壓縫條、壓邊條不嚴密平直:施工時應拉線,對正後固定、壓粘。

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  建房施工過程中,將輕鋼架焊接固定在地基上,然後,用普通鋸條在板材上把門窗開好,再把各種板材依次鑲嵌在鋼架上,進行膠合固定,一幢建築面積600多平方米的三層中型別墅,只需要12個工人,用不到一個月的時間就可完成房屋主體建築,並且完成大部分外墻裝飾和室內裝飾。建造施工只需要普通建築施工工期的六分之一,並且在整個施工建造過程中,由於建築材料的集合利用,加上材質輕,簡化了煩瑣的施工工序,不必使用大型施工機械,大大減輕了工人的勞動強度。


輕鋼架結構別墅的部件


  生產建造房屋所用的主要部品部件,有4大結構:輕型鋼架結構、墻體結構、樓板結構和屋面結構。
  輕型鋼架結構:在工廠加工後,在現場組裝,具有強度高、抗震性能好、組裝施工簡單快捷等特點。采用高效防腐劑對鋼構件表面進行防銹處理,保證了鋼構件的經久耐用。由於鋼架結構包裹在保溫墻體內,不會產生熱橋。用鋼量少,重量輕,每平方米用鋼20到30公斤,用鋼量只有普通鋼架結構房屋的60%左右,節省用鋼量至少1/3。


  墻體結構:有外墻板、內墻板、隔墻板、保溫砌塊4類品種。可根據不同地區的氣候溫度,組合成不同的墻體。 寒冷地區組合成既保溫由隔熱的復合墻體,保證室內熱量不被墻體吸收或滲漏,節能效果達到80%,也就是說,只需要普通建築1/5的能源消耗就可達到室內保溫需求。 在炎熱地區則采用具有中空對流作用的外墻板組合成復合墻體,太陽輻射熱被墻體內流動的空氣帶走,從而可以保持室內舒適涼爽。
  屋面結構:同樣采取墻體板材原理設計,具有高標準的保溫、隔熱、隔聲、防水、防潮性能,還可以根據房屋設計隨意造型。


  樓板結構:重量輕,強度高,獨有的密閉微孔結構和空氣隔音層,使隔聲效果達到41分貝,而且安裝簡便,承載力每平方米超過200公斤,遠遠超過普通樓板每平方米承載力150公斤的國家標準!


輕鋼架結構別墅主要性能


  環保性:鋼材及大部分材料可再生利用,符合生態建築的要求。節能性能好(保溫、隔熱、隔音)先進的技術使耗能僅相當於傳統住宅體系的40%,大大減少耗能費用。
  防腐、防蟲:采用鍍鋅鋼材,無原生木材,既防腐又免受蟲蛀蟻蝕。
  耐火、耐久性:所有材料均為不可燃,同時考慮防火構造,達到國家防火規範。
  抗震、防風性:自重輕,抗震性能好,設計時充分考慮風荷載和雪荷載,可抵禦暴風暴雪。

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  輕鋼架活動房是一種以輕鋼為骨架,以夾芯板為圍護材料,以標準模數系列進行空間組合,構件采用螺栓連接,全新概念的環保經濟型活動房屋。活動房可方便快捷地進行組裝和拆卸,實現了臨時建築的通用標準化,樹立了環保節能、快捷高效的建築理念,使臨時房屋進入了一個系列化開發、集成化生產、配套化供應、可庫存和可多次周轉使用的定型產品領域。
  輕鋼活動房的質量及性能:
  1、活動房具有抗震七級,抗風十二級;
  2、活動房二層樓面設計可承動荷載150kg/平米,控制臺的可疑之點;
  3、活動房使用壽命十年以上


輕鋼架活動房所需材料


  1、外墻板采用雙層熱鍍鋅烤漆壓型彩鋼板組合,中層采用EPS(泡沫板)用高強度膠水全自動機械流水生產而成,或者是聚氨酯,巖棉夾芯板。規格;5500mm*1200mm*75mm。
  2、隔墻板、采用雙層熱鍍鋅烤漆壓型彩鋼板組合,中層采用EPS(泡沫板)用高強度膠水全自動機械流水生產而成或者是聚氨酯,巖棉夾芯板。規格;2640mm~2750mm*1200mm*50mm。
  3、屋面板、采用雙層熱鍍鋅烤漆壓型彩鋼板組合,中層采用EPS(泡沫板)用高強度膠水全自動機械流水生產而成,或者是聚氨酯,巖棉夾芯板。規格;7400mm*1200mm*100mm。 
  4、塑料扣板用25*25木條用鐵絲連接平行弦,扣板用自攻螺絲固定木料,塑料扣板規格為;3600mm*200mm。
  5、活動房的輔助材料;工字鋁、特制彩鋼型材、門框、窗框、防水膠、五金配件等,不同地方采用不同材料。門:塑鋼門2100mm*800mm。窗;塑鋼窗1200*1200。

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衛生部等六部委聯合下發的倉儲架《關於進一步規範醫療機構藥品集中採購工作的意見》(下稱集採新規)中明確規定:“由生產企業或委託具有現代物流能力的藥品經營企業向醫療機構直接配送,原則上只允許委託一次。”各部委在不同場合的各種會議上一再重申,各省、區、市要嚴格貫徹執行,並提出了沒有進行全省招標的地區10月1日前要實施和執行的最後期限。


集採新規頒布以後,新疆、內蒙古、浙江、陝西等省、自治區藥品集中採購、廉價藥品採購、基層醫療機構藥品採購陸續開始,廣東、山東、北京、江蘇、遼寧、重慶、新疆、廣西8省(區、市)的討論稿也陸續公佈或流傳於民間。筆者通過對以上12個地區的採購方案進行分析發現,除江蘇省的方案中提到了“配送商業須具備現代物流能力”外,其餘各省的方案中不是去掉了“現代物流”4個字,就是根本沒有提及。各省為何公然不執行集採新規的有關要求,“現代物流”為何無緣藥品集中採購?


“我們也覺得藥品配送企業應該具有現代物流能力,可什麼是'現代物流'?目前國家沒有明確的標準,若寫進藥品集中採購方案,一定無法執行。”——這是筆者近期在各地關於現代物流的討論和交流中聽到最多的解釋。很多人認為,集採新規中的“現代物流能力”的提法,是一個超前的概念。儘管《藥品經營質量管理規範(討論稿)》中有明確的關於現代物流能力的標準和要求,但是業內很多人表示沒有看到或認為討論稿內容不能作為標準。


顯然,政策的不配套是導致集採新規無法執行、“現代物流”無緣藥品集中採購、具體執行無所適從的根本原因。在新醫改的政策建設初期,需要的配套方案較多,由於政府部門之間協調不足、工作進度不同、對新醫改的理解存在差異甚至部門各自為政等原因,配套方案不可能同時頒布,為了使各個配套方案相互銜接,形成整體,借用和引用概念無可厚非,因此出現上述狀況也不是不可以理解,但絕不是理所應當。


政策的配套體現了政府的執政能力。新醫改能否成功並不決定於方案的文字本身,政府的執政能力(執行力、應變力、控制力、創新力)是重要保障。作為政府部門,面對此狀況,需要進行認真反思。筆者認為,政府在頒布任何配套方案時,對於其中哪些能夠執行,哪些不能執行一定要做到心中有數。能夠執行的要堅決貫徹,不能執行的最好不要寫在其中,如果非得寫在其中,最好做出說明或製定實施細則。試想,如果在集採方案中有“現代物流能力參照新GSP規則,待新GSP頒布後執行”或“各地結合實際,按照新GSP(討論稿)精神制定配送商標準”的說明,可能各地在制定藥品集中採購方案時就不會一頭霧水,五花八門,也便於各地執行中保持統一。


比較各地的採購方案,也可以清晰地看出其對集採新規的理解深度和執行態度。比如陝西省《開展基層醫療機構藥品“三統一”試點工作的指導意見》中,就明確地對配送企業提出:“(一)企業藥品年銷售總額超過1億元人民幣;(二)具有與配送藥品相適應的質量管理機構和藥學專業技術人員;(三)具有與配送藥品相適應的現代物流設施設備,倉儲面積不小於1500平方米(其中,冷藏庫不小於40立方米)、藥品儲存能力3000個以上品種、配送品種倉儲率達到90​​%以上;(四)具有覆蓋轄區配送範圍的運輸能力,配送車輛不少於15輛;(五)配送網絡能夠覆蓋配送服務區內的各級醫療機構;(六)具有保證藥品質量的管理制度和記錄;(七)具有提供藥品購銷電子訂單、配送信息服務的網絡信息系統。”從上述內容我們可以清晰地看到,陝西省的政策制定者不僅理解了集採新規的精神,而且結合GSP規範,提出了在新醫改過渡期省級在執行新政中承上啟下的思路。廣東省則從以下4個方面對配送商提出了要求:依法取得《藥品經營許可證》(批發)、GSP認證證書及營業執照;具有履行合同必須具備的藥品供應保障能力;經營企業違反GSP規定、經營了假藥的,兩年內不接受其報名;法律法規規定的其他條件等。相比其他地區照搬集採新規原文或不做規定的做法,陝西和廣東兩省對規範藥品流通領域,推進流通領域的整合、規模經營、集中度等的作用是顯然的,而這些正是新醫改的精神和要求。


醫藥現代物流絕不是一個概念,而是一個利國利民的政策,國家《物流業調整和振興規劃》中進一步明確了醫藥現代物流的發展方向。筆者認為,發展現代物流,必須從現在就行動起來,才能使整個醫藥行業盡快走上健康發展的軌道。


一是應該盡快出台GSP新規,作為新醫改的配套方案。明確醫藥現代物流的定義、標準,以便於各地在實施中易於把握。


二是各地在製定集採方案時要充分考慮國家的規劃及未來行業的發展,在政策層面鼓勵具有現代物流能力的經營企業有序發展,推動醫藥流通領域的整合,進一步減少藥品流通環節。


三是結合GSP認證和藥品集中採購,對經營公司進行分級管理。藥品招標不僅要招標產品,而且要對配送商的資格進行招標。對於符合現代物流能力的配送企業,在政策上有所傾斜,加速改善各地醫藥經營公司“小、散、亂”的局​​面,提高藥品配送的整體水平。


四是確定合理的配送商數量,兼顧醫藥商業集中度和藥品配送覆蓋全部醫療機構,在政府為主導的指導精神下,既要宏觀調控,又要遵循市場規律,創造公平競爭的環境,通過市場機制使不符合要求的經營企業出局或轉型。


  五是確定合理的配送費率。現代物流是一個提高配送效率、降低配送成本的系統,規模化更有利於行業良性發展。通過現代物流企業進行藥品配送,可以更有效地保證流通差率的降低,進一步降低藥品價格,解決老百姓“看病難、看病貴”問題,杜絕醫藥流通領域的商業賄賂。


六是我國醫療機構分佈較散,尤其是基層衛生機構,偏遠區域的藥品使用存在著用量小、品種雜的現象,致使配送費用較高。選用具有現代物流能力的配送企業統一配送,更能有效解決上述問題,而對於基層醫藥機構的改革,也正是本次新醫改的重點。按照目前我國醫藥公司的配送狀況,沒有哪一家或幾家可以完全實現醫療機構全​​省覆蓋,因此,在發展現代物流的同時,既要鼓勵現代物流企業直接配送,也要有效地運用分級配送,但要對整體配送費率進行總量控制。 “只委託一次”要求的實質是減少流通環節的加價率,降低藥價,筆者認為,不論委託幾級,只要保證配送到位和配送質量,並不增加配送費率總量,就可以鼓勵進行。


七是現代物流企業應具有社會責任感。醫藥物流配送不僅要保障醫院、社區衛生中心等醫藥機構的藥品供應,更要保證基層衛生機構的供應。很多經營企業的經營思路是只做有利可圖的配送,往往忽略基層醫療機構。筆者認為,現代物流企業要主動承擔重任,幫助政府排憂解難,政府也要對承擔者給以更多的支持和幫助。


八是加強監管,打擊“過票”、偷稅漏稅等行為。 “過票”、“洗錢”、無票經營是醫藥流通領域的頑症,嚴重影響了藥品流通秩序,要發展現代物流就必須加大打擊力度和完善政策規制,為新醫改的實施創造一個良好的環境。


醫藥倉儲架現代物流前途光明,正如魯迅先生所言,“世上本沒有路,走的人多了便成了路”,當醫藥現代物流的概念逐漸被各級行業主管部門和醫藥經營企業普遍接受,成為一種行業要求、習慣性地遵照執行之際,也就是中國新醫改流通領域改革成功之時。

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根據美國倉儲架物流管理理事會的定義,“物流就是把消費品從生產線的終點有效地移動到有關消費者的廣泛活動,也包括將原材料從供給源有效地移動到生產線始點的活動”。
第三方物流供應商為客戶提供所有的或一部分供應鏈物流服務,以獲取一定的利潤。第三方物流公司提供的服務範圍很廣:它可以簡單到只是幫助客戶安排一批貨物的運輸,也可以復雜到設計、實施和運作一個公司的整個分銷和物流系統。第三方物流有時也被稱為“承包物流”,“第三方供應鏈管理”和其他的一些稱謂。第三方物流公司和典型的運輸或其他供應鏈服務公司的關鍵區別在於:第三方物流的最大的附加值是基於信息和知識,而不是靠提供最低價格的一般性的無差異的服務。例如,我們並不把一個純粹的汽車運輸公司稱為第三方物流公司。


然而,在實際的運作中,第三方物流公司缺乏對整個供應鏈進行運作的戰略性專長和真正整合供應鏈流程的相關技術。第四方物流正日益成為一種幫助企業實現持續運作成本降低和區別於傳統的外包業務的真正的資產轉移。它依靠業內最優秀的第三方物流供應商,技術供應商,管理諮詢顧問和其他增值服務商,為客戶提供獨特的和廣泛的供應鏈解決方案。這是任何一家公司所不能單獨提供的。


從定義上講,“第四方物流供應商是一個供應鏈的集成商,它對公司內部和具有互補性的服務供應商所擁有的不同資源、能力和技術進行整合和管理,提供一整套供應鏈解決方案。”


  第四方物流的特點


首先,倉儲架第四方物流提供一整套完善的供應鏈解決方案。第四方物流集成了管理諮詢和第三方物流服務商的能力。更重要的是,一個前所未有的、使客戶價值最大化的統一的技術方案的設計、實施和運作,只有通過諮詢公司、技術公司和物流公司的齊心協力才能夠實現。


再造:供應鏈過程協作和供應鏈過程的再設計。第四方物流最高層次的方案就是再造。供應鏈過程中真正的顯著改善要么是通過各個環節計劃和運作的協調一致來實現,要么是通過各個參與方的通力協作來實現的。再造過程就是基於傳統的供應鏈管理諮詢技巧,使得公司的業務策略和供應鏈策略協調一致;同時,技術在這一過程中又起到了催化劑的作用,整合和優化了供應鏈內部和與之交叉的供應鏈的運作。


變革:通過新技術實現各個供應鏈職能的加強。變革的努力集中在改善某一具體的供應鏈職能,包括銷售和運作計劃、分銷管理、採購策略和客戶支持。在這一層次上,供應鏈管理技術對方案的成敗變得至關重要。領先和高明的技術,加上戰略思維、流程再造和卓越的組織變革管理,共同組成最佳方案,對供應鏈活動和流程進行整合和改善。


實施:流程一體化,系統集成和運作交接。一個第四方物流服務商幫助客戶實施新的業務方案,包括業務流程優化,客戶公司和服務供應商之間的系統集成,以及將業務運作轉交給4PL的項目運作小組。項目實施過程中應該對組織變革多加小心,因為“人”的因素往往是把業務轉給4PL管理的成敗的關鍵。最大的目標,是避免把一個設計得非常好的策略和流程實施得非常無效,因而局限了方案的有效性,影響了項目的預期成果。


執行:承擔多個供應鏈職能和流程的運作。 4PL開始承接多個供應鏈職能和流程的運作責任。其工作範圍遠遠超越了傳統的第三方物流的運輸管理和倉庫管理的運作,包括:製造,採購,庫存管理,供應鏈信息技術,需求預測,網絡管理,客戶服務管理,和行政管理。儘管一家公司可以把所有的供應鏈活動外包給4PL,通常的4PL只是從事供應鏈功能和流程的一些關鍵部分。


其次,第四方物流通過其對整個供應鏈產生影響的能力來增加價值。 4PL充分利用了一批服務提供商的能力,包括3PL 信息技術供應商,合同物流供應商,呼叫中心,電信增殖服務商等等,再加上客戶的能力和4PL自身的能力。總之,4PL 通過提供一個全方位的供應鏈解決方案來滿足今天的公司所面臨的廣泛而又復雜的需求。這個方案關注供應鏈管理的各個方面,既提供持續更新和優化的技術方案,同時又能滿足客戶的獨特需求。


  信息技術的重要作用


隨著信息管理的日益重要,公司需要製定一個合適的信息技術策略。一個真正有效的信息技術策略必須涵蓋以下幾個層面:企業資源規劃系統,決策支持,既包括交易支持,又包括管理職能。近年來在供應鏈管理技術方面的突破使得供應鏈的參與者可以真正能夠對整個供應鏈有一個全面、實時的“全景式”掃描。技術能力已經可以覆蓋能影響企業競爭能力的諸方面,包括產品流的可視性、事件管理和績效管理等。


技術所能夠提供的實時信息,幫助企業在必要的時候能夠重新調整產品流,並且預測內向和外向的流量。它還可以幫助用戶對供應鏈上的各個層次的績效數據進行量化和對績效進行跟踪;同時尋找機會進行持續改善。


  第四方物流公司的運作方式


  1.超能力組合(1+1>2)


4PL和3PL共同開發市場,第四方向第三方提供一系列的服務,包括:技術,供應鏈策略技巧,進入市場能力和項目管理專長。 4PL往往會在3PL公司內工作,雙方要么簽有商業合同,要么結成戰略聯盟。


  2.方案集成商


4PL為客戶提供運作和管理整個供應鏈的解決方案。 4PL對本身和3PL的資源、能力和技術進行綜合管理,為客戶提供全面的、集成的供應鏈方案。 4PL可以集成多個服務供應商的能力和客戶的能力。


  3.行業創新者


4PL為多個行業開發和提供供應鏈解決方案,並以供應鏈整合和同步為重點。


行業解決方案會給整個行業帶來最大的利益。第四方物流會通過卓越的運作策略、技術和供應鏈運作實施來提高整個行業的效率。


  中國發展第四方物流的局限性


儘管第三方物流(尤其是貨代)已經存在了幾十年,這個行業只是在最近才由於公司對供應鏈管理的態度變化而得以顯著增長。然而,儘管缺乏這方面的準確統計數字,第三方物流在整個物流市場上的佔有率仍然很低,就是在美國,第三方物流行業也只佔整個物流市場的7%。


在中國,我們還處在發展第三方物流的初始期。國際上第三方物流公司在中國尚未被允許經營真正的第三方物流業務。國有的以物流為主體的公司也尚未完成經營機制的轉換,民營的第三方物流公司雖在崛起卻還沒有羽毛豐滿,同時製造企業把物流外包給第三方也尚未形成氣候。在中國,儘管政府和媒體一直在推動這個行業的發展,傳統的運輸倉儲企業也紛紛翻牌,第三方物流佔整個供應鏈市場的分額仍然很低(大大低於7%的水平)。


在中國,第四方物流的發展需要一些早期的領先者的探索和試點行動,需要市場上的信譽和信息系統的高度透明才能夠實現。然而由於中國經濟發展過程中的一些獨特的機遇,中國極有可能會出現一些大型的第四方物流公司。比如,中國目前由於第三方物流公司尚處在嬰儿期,第三方物流公司和儲運公司小而分散,全國范圍內復雜的物流設施和各地迥異的交通狀況以及差異化極強的地區性物流標準和立法,都為出現幾個大的第四方物流來有效整合社會物流資源提供了條件。


然而,倉儲架中國目前供應鏈管理技術尚未發育成熟,供應鏈/物流管理專長稀缺,企業組織變革管理的能力較差,同時整個物流的基礎設施落後,通常客戶規模較小,還承擔不起第四方物流的服務。因此,第四方物流的發展必須在第三方物流行業高度發達和企業供應鏈業務外包極為流行的基礎之上才能夠發展起來。

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