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    一、房地產估價基本含義 不動產估價  不動產鑑定


　　顧名思義，房地產估價可以簡單地理解為估測房地產的價格。但科學、準確且具有法律效力的評估，必須是由專業估價人員根據據估價目的，遵循房地產價格的形成規律與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價方法，並結合估價人員的豐富經驗所進行的評估。因此，理解房地產估價首先必須掌握如下有關概念。


　　（一）房地產估價專業人員


　　房地產估價專業人員是指經房地產估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定註冊，取得執業資格證書後專門從事房地產估價業務的專業人才。在我國，房地產估價專業人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產鑒定士。


　　1.基本要求。一名合格的房地產估價專業人員，應符合下列基本要求：（1）有紮實的房地產估價理論、方法及房地產制度政策、開發經營、城市規劃、建築等方面的知識。（2）有豐富的房地產估價實務經驗。（3）具有較高的市場調查、推理判斷技能。（4）有良好的職業道德修養。


　　2.註冊管理。為了達到上述要求，建設部根據《中華人民共和國房地產管理法》和有關法律、法規的規定，於1998年8月頒布了《房地產估價師註冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規定房地產估價人員須經全國房地產估價師執業資格統一考試合格，按規定註冊，取得《房地產估價師註冊證》，才能從事房地產估價活動。未經註冊的人員，不得以“房地產估價師”的名義從事房地產估價業，不得簽署具有法律效力的房地產估價報告書。估價師分為全國註冊的和地方註冊的，分別由國務院建設行政主管部門和省、市、自治區房地產行政主管部門管理註冊工作。該辦法對初始註冊、註冊變更、續註冊、撤銷註冊、執業、權利與義務、法律等等作出了具體規定。詳見本卷附錄。


　　（二）估價目的


　　估價目的就是評估房地產的動機，即評估所服務經濟行為的具體類型的價值的真實。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當等而評估房地產價值。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結果也出現相應的差異。


　　（三）估價原則估價原則是指評估人員在估價過程中應當遵守的標準或註意事項。主要包括最有效使用原則、合法原則、預測原則等。詳見本章第四節。


　　（四）估價程序


　　一般而言，房地產估價的基本程序是固定的，但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節。


　　（五）估價方法


　　科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。因此，房地產價格通常可以從如下三個途徑來求取：1.參照類似房地產近期的市場交易價格；2.參照重新建造類似房地產所需要的費用；3.依據該房地產的收益能力大小來衡量其價值。


　　由此形成了房地產估價的三大基本方法，即：“市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。


　　每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。


不動產估價  不動產鑑定　　二、房地產估價對象房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建築物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這裏將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，並分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要註意事項等。