動產估價 房地產價格的形成法則就是對房地產價格形成與運動的客觀規律的簡要概括。具體來說,它是由房地產的自然特征、經濟特征及房地產價格的各種影響因素所決定的。其主要內容包括如下十項法則:①供求法則;②替代法則;③機會成本法則;④變動法則;⑤收益與分配法則;⑥收益遞增遞減法則;⑦均衡法則;⑧貢獻法則;⑨適合法則;⑩競爭法則。


一、供求法則


在自由競爭市場中,對於二般商品來說,供給和需求決定商品價格,同時,商品價格也對供給和需求產生一定影響。房地產作為商品,其價格的形成與變化在本質上也與一般商品相同按供求法則的支配。房地產價格與需求成正相關,與供給成負相關。
(一)供求法則成立的一般條件
、回供求法則是自由競爭市場的經濟法則,其成立應具備如下四個基本條件:
1.商品同質無差異。
2.供給者與需求者進出市場自由,競爭不受任何限制,可隨商品價格變動而自由調節各自的供求數量。
3.市場信息充分,買賣雙方對供求信息充分了解。
4.交易雙方數量眾多,任何一方不會形成壟斷局面。
(二)房地產市場的供求特點
房地產市場與自由競爭市場相差甚遠,明顯地體現出如下四個截然不同的特點:
1.房地產普遍具有個別性,相互之間的替代性也受到一定限制。
2.受土地資源的局限,房地產開發投資規模受到制約,市場交易受到局限。
3.房地產市場信息不暢,交易雙方都不容易充分了解房地產的供給和需求信息。
4.房地產市場存在種種限制,與一般市場相比,具有較大的壟斷性。
(三)房地產供求法則的特點
房地產市場與自由競爭市場之間所存在的巨大差別,使房地產價格的供求法則體現出如下三個主要特點:
1.作用範圍的區域性。
2.個別壟斷價格存在的合理性。這是由房地產品替代的有限性所決定的。因此,在分析房地產價格時,對於所形成的種種壟斷價格應進行具體的分析。例如,對於購買鄰地合並使用的限定價格,以及為使不動產的所有權與其他物權統一而形成的不動產物權的種種限定價格等非正常價格,應給予相應的肯定,並作出合理的判斷。
3.房地產的供求狀況,在總體上也呈買方、賣方市場均衡態勢。但有時是供不應求,有時也有空置而缺乏需求。
基於這一特點,在分析房地產的供求狀況時,對於短期的供求波動應進行深入的分
析,應結合長期供求趨勢對短期波動所持續的時間及其對價格產生的實際影響要有合理
的估計。
上述三點也可稱之為房地產供求法則所受到的限制。這些限制的存在及其作用程度
的明顯性,並不表明房地產價格不受供求法則的支配。其實這只是要求我們在遵循供求法
則分析房地產價格時,不僅要進行一般的分析,而且必須根據房地產供求法則所具有的特
點,進行具體深入的分析,否則將失去應有的意義,甚至導致錯誤的結論。
(四)供求法則在估價上的運用
在估價實務上,運用供求法則分析房地產價格時,一般可通過了解地方市場上的空房
率、交易習慣以及房地產的一般價格走勢來具體確定。一般來說,在空房率極低的地方市
場上,表明房地產的需求較旺、供給偏緊;在空房率較高的區域市場上則與之相反。如果該
區域市場的交易習慣是業主普遍願意采取出租方式,則說明需求旺盛;反之則說明需求不
振。通常還可從房地產的一般價格走勢中大致推測出某類房地產的供求狀況,但對此應具
體分析。綜合上述這些情況及其他市場特征,並進行量化分析,就可以在一定程度上掌握
供求狀況對價格的影響,並以此作為決定最終估價額的參考。
另外,對於我國來說,城市土地屬國家所有,市場中能夠流通的僅是有限年期的土地
使用權,土地供給主要由國家控制,這一情況對地價具有至關重要的影響。此外,在進行供
求分析時,應考慮時間因素,作動態分析。因為現在的供求狀況常常是在考慮將來發展狀
況而形成的,因此,供求法則在某種程度上是與下述的變動法則和競爭法則密切相關的,
應進行綜合分析。


二、替代法則


從現實的經濟行為上來看,任何經濟主體都是要以最小的費用(或代價、投入)取得最大的收益(或效用、產出),他們在購買物品時,都要選擇效用大而價格低的商品。這樣,在同一市場中,類似商品(包括有形的貨物和無形的勞務)的價格將相互影響、相互牽制,價格最終彼此接近,這即是替代法則。房地產價格也受替代法則的作用。替代原理是市場比較法成立的理論依據。
替代法則實際上與收益法也有較深的淵源關系。在估價實務上,我們可根據某房地產的價格來確定能與該房地產產生同等純收益的其他房地產的價格。另外,根據替代法則,如果現存房地產價格高於重新建造的具有同等效用的房地產成本,則自然會選擇重新建造房地產,從而使可重置的現存房地產價格受到重置成本的牽制,重置成本必然成為現存房地產的價格上限。因此,替代法則也是成本法的理論依據之一,它屬於房地產價格形成法則的核心內容之一。


三、機會成本法則


購買或生產某種物品的機會成本,等於放棄了最優替換物或放棄了的機會的價值。房地產價格的形成也受機會成本的制約,機會成本法則與市場比較法、收益法和成本法都有著密切的關系。使用者選擇購置房地產的條件是,租金收益率大於或等於市場投資利率減去房地產的年增值幅度,否則使用者將不會購置房地產而選擇租用,對於投資者來說也將不會投資購置。因此,房地產價格受租金收益率與市場投資利潤率及年增值幅度等制約。這即是廣義的房地產價格形成的機會成本法則。


四、變動法則


變動法則即是房地產價格隨著其影響因素之間的因果互動過程而不斷變化。由於房地產價格構成復雜、影響因素眾多,因此,與其他商品相比,房地產的價格變動更為復雜、更為經常,也更為普遍。可以說,實體形態上的不動產,其經濟形態則為“普動產”,其價格受變動法則的支配比一般商品更為明顯。
在估價實務上,無論是從運用各種估價方法的關鍵和難點所在上來看,還是從評估結果能否客觀、準確地反映評估對象的市場價值上來看,在很大的程度上都取決於對房地產價格變動的把握是否準確上。
一般來說,在估價上準確地分析房地產的價格變動,要做到對影響與形成房地產價格的一般因素、區域因素和個別因素做動態把握,並把分析的著眼點落在房地產的效用、相對稀缺性和有效需求及其三者之間的因果互動關系上。從中既要掌握房地產價格變動的一般趨勢,又要區分出短期波動,分析的方法主要是預測方法。


五、收益與分配法則


運用房地產所產生的收益,一般是由勞動、資本、經營和土地四種生產要素結合而產生的,應該分配給各個要素,這是基本的經濟原理,被稱之為收益與分配法則,也被稱之為剩余生產力原理。
按照收益與分配法則,我們可以從運用房地產所獲得的總收益中確定出由房地產所產生的收益,以及土地或建築物分別產生的收益。對這些收益分別以相應的資本化率進行還原,即可求出該房地產或土地、建築物的收益價格,這是收益還原法(包括土地殘余法和建築物殘余法)的基本原理。因此,收益與分配法則是收益法的理論依據之一。
依此法則,分配給土地的收益是總收益的最後部分。如果土地收益是最大的,即可認為該土地是處於最有效使用狀態。但在現實中,土地並不一定處於最有效利用狀態,因此,收益與分配法則與其他法則,如均衡法則、貢獻法則和適合法則等密切相關,綜合運用這些法則可對房地產進行獨立估價和部分估價等。
綜上所述,收益與分配法則是普遍的經濟法則,在估價實務上運用非常廣泛。


六、均衡法則


房地產價格受各生產要素的組合狀態影響,當各生產要素的組合均衡時,房地產的效用或收益才能得以有效發揮,價格處於較高水平;當各生產要素的組合非均衡時,房地產的效用或收益則難以有效發揮,價格將受到制約而降低。這就是均衡法則或稱優化配置法則。
由於房地產是不動產,改變其用途或各生產要素的組合受到很大限制,在通常情況下
是非常困難的,在一定條件下還可能不具備經濟合理性,甚至是無法實現的。因此,房地產
價格受均衡法則的制約更大,尤其是土地投資對其價格的影響表現得更為明顯。以住宅為
例,建築物與其他用地比較,顯得過大或過小,則土地與建築物均衡受到破壞,該住宅的效
用便不能有效發揮。若用於出租,則該住宅的租金收益也將達不到應有的水平,這不僅影
響整宗房地產的價格,對土地價格的影響更大。因為在這種情況下,若恢復土地的效用,需
要拆除建築物,這將造成一定的損失,這個損失額即為土地的減價額。
,對土地的部分估價離不開均衡法則。在估價實務上,均衡法則與最有效使用原則密切相關,它是從內部組成要素上來衡量房地產是否處於最有效利用狀態。


七、收益遞增遞減法則


此即經濟學中的邊際收益遞增遞減原理。由於房地產的固定性和不可移動性等特征,報酬的增減是難以隨意調整的,因此,其價格受此法則的制約更大。
對房地產進行投資時,一般是按收益遞增遞減法則來衡量投資規模是否合理。如在某
塊土地上建設高層樓房,隨著樓層增加,純收益相應增加,但當超過某一層數之後,收益就
很難成比例增加。這個收益達到最高的層數,在經濟上是最有利的。為了確定這一點,必
額就不們結構不同高度建築物的必要成本、預計收入、經營支出等加以組合進行計算,以
尋夢總收入上升和下降的轉折點,即土地的邊際利用點,也可稱為最有效利用點。因此,這
廠法則與最有效使用原則和均衡法則密切相關。運用收益法評估時,客觀收益的確定也必須運用收益遞增遞減法則來衡量。


八、貢獻法則


可以把貢獻法則簡要地概括為。房地產的某一部分對整體收益的貢獻程度,會影響整體房地產的價格。
.;房地產的總收益是由土地和建築物等部分共同作用的結果,其中某一部分帶來的收益,對總收益而言是部分與整體的關系。因此,貢獻法則和收益與分配法則密切相關,也是收益法及殘余估價法的理論依據之一。
同時,這一法則還可用於判定土地或建築物的追加投資,不動產的部分改良、改造等是否合理。這對於確定房地產的客觀收益大小,確定合理的評估前提條件都是非常重要的。


九、適合法則


房地產總是處於一定的自然與社會經濟環境之中,若房地產適應周圍環境,則房地產的收益或效用能夠最大限度地發揮,其價格處於最佳水平。反之,若房地產與周圍環境不協調,則因其無法移動,其收益和效用只能相應降低,價格將處於最佳水平之下,這就是適合法則。
因此,在估價實務上,一定要認真分析房地產與周圍環境是否協調。這將直接關系到其收益量和價格,以及因不協調所造成的某一部分的減價額。
例l-2:對於一棟設計、施工和設備都非常良好的新建築物,其建築面積為5000平方米,成本價格為1000元/平方米。若其坐落的土地面積為1000平方米,價格為1500元/平方米,但因地理位置的局限,該房地產的房地價格為1200元/平方米,則造成建築物的減價,其數額為:
該建築物的合理市價一1200 X 5000—1500X1000
=450(萬元)
建築物的減價額一1000X5000—4500000
=50(萬元)


十、競爭法則


就一般商品而言,在供給和需求兩個方面都存在著競爭,價格是由競爭結果確定的。由於競爭的作用,供需雙方均不能期望得到合理利潤之外的超額利潤’o因此,竟爭方式及其程度對商品價格有較大的影響,這就是竟爭法則。
房地產是不動產,具有個別性,在供給上不存在充分的競爭,甚至不容易引起竟爭,競
爭主要發生在需求者之間。需求者之間的競爭將使房地產價格不斷提高,尤其是對替代性
較小的房地產,需求者之間的競爭更為激烈,價格提高得更為明顯,比如商業用地就是如
此。但對替代性比較大的房地產,如住宅及住宅用地,當競爭比較激烈時,需求就會發生轉
移,從而使價格提高受到較大的制約。由此可見,竟爭法則與替代法則之間存在著非常密
切的關系。


動產估價房地產價格形成的法則就是房地產價格形成與變化所遵循的基本原理。上述十項價格法則既構成了各種估價方法的理論基礎,同時也是後面將要介紹的估價原則的形成基礎,在房地產估價中還有其他許多用途。因此,估價人員必須熟練掌握、靈活運用。

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