日本建設省從2000年9月即開始實施《不動產投資顧問註冊制度》。本制度實施以後,反映熱烈,日本社會的各個層面對不動產投資不動產估價咨詢業的興趣都很濃厚。
    現對日本的《不動產投資顧問註冊制度》(以下稱《制度)})簡要介紹如下:


    一、何謂不動產投資顧問
    所謂不動產投資顧問是指為投資組合或投資集團的不動產投資行為進行投資分析,並預測其投資效益者。
    通過不動產投資的咨詢業務,不動產投資顧問能將金融市場的資金引向不動產市場。


    二、((制度》制定的背景
    日本金融危機爆發後,地價暴跌,以土地擔保為基礎的金融體系職能下降。此外,因受日本國內個人資本比率規定等的約束,金融機構的貸款手續也越管越嚴。不動產投資市場的活躍,是有關國計民生的一件大事。在金融環境發生較大變化的形勢下,運用好企業與個人所積存的資本,從而激活不動產的投資市場,十分重要。估計通過投資市場能夠吸引約1400兆日元的企業與個人的資金。
    為激活不動產的投資市場,日本設立了不動產特征共同機構和不動產特征目的公司(s p c)等新的投資法人,並完善了不動產投資組合的規定,以期擴大對不動產的投資。這些政策措施也都需要不動產投資顧問的參與。


    三、《制度》概要提出以下要求:
    (1)註冊不動產投資顧問必須具備一定的知識和經驗,能夠完成一定水準的咨詢業務。
    (2)為信息的公開和保護投資者的利益,註冊不動產投資顧問在咨詢業務合同簽定前要提交有關所收取咨詢報酬的金額、咨詢收費的內容、咨詢中所采取的評價方法等書面資料,以及在咨詢業務合同中寫明這些具體事項以及取消合同時的相關義務等,從而保證投資者能夠放心地委托不動產投資顧問提供服務。
    另外,該制度還規定了違反本制度或者其他不當行為發生時,將註消註冊不動產投資顧問註冊等內容。


    四、不動產投資顧問註冊時的基本要求
    《制度》將從事不動產投資咨詢的顧問分為兩種:即“一般不動產投資顧問”和“綜合不動產投資顧問”等兩類。一般不動產投資顧問可進行不動產收益預測的服務,綜合不動產投資顧問除了進行不動產收益預測的服務之外,還可以進行不動產投資交易的服務。兩者註冊時的具體要求如下:
    1、一般不動產投資顧問註冊時的基本要求
    個人和法人都可以進行該類顧問的註冊。其註冊要求為:具備正確預測不動產投資收益的知識和經驗。這裏所指的具備的知識和經驗者是指:
    (1)已進行不動產咨詢技能註冊者、大廈經營管理師或不動產鑒定師;
    (2)律師或註冊會計師中具備不動產業務經驗者;
    (3)具備類似知識者。
    具備以上知識和經驗之一者,均可登記註冊。所謂具備“不動產業務經驗者”是指,從事一般不動產投資相關業務二年以上者或具有一項價值達一億日元以上不動產投資判斷、預測收益、貸款、管理等業務的經驗者。
    一般不動產投資顧問的註冊,需要填寫標準樣式的履歷表“登記申請者履歷表第3號”,詳細敘述其業務經歷。
    2、綜合不動產投資顧問註冊的基本要求
    (1)為執行業務的需要,申請註冊者要求擁有足夠的財產作為擔保或者其業務經營狀況良好(制度第6條第2項第1款)。財產擔保要件是:如是有限公司註冊資本要求達1億日元以上(制度第6條第2項第1款)。
    (2)充分考慮申請註冊者執業的客觀、公正性與其業務知識和經驗,並且具有社會公信力(制度第6條第2項第2款)。
    另外,不動產共同機構執業人員的構成要求滿足以下條件:
    (1)執行重要業務時,應設有執業總負責人。
    (2)執業總負責人,應具備正確完成較大規模的投資項目、不動產交易與管理項目的相關知識和經驗。這裏所謂的“較大規模”,是指投資規模在數十億日元以上。執業總負責人應具有從事相關業務二年以上的經歷,並且,該經歷已得到相應的認可。
    (3)某一不動產特征共同機構之外的不動產投資機構的負責人或領導人員不能兼任不動產共同機構的執業總負責人或領導人員。
    五、登記程序
    登記註冊的主管部門是建設省。申請註冊時,可直接向建設省建設經濟局不動產課不動產市場整備室的投資顧問申請負責人提出申請,也可以通過信函形式申請。但在信函申請時,郵寄所需的郵票、信封及申請書式樣由建設省提供。申請人不支付任何信函費用。
    六、關於業務行為規範
    不動產投資顧問註冊者有關業務的行為規範如下:
    不動產投資顧問應烙守竭誠為客戶服務的基本服務原則(制度第11條第1項)。主要義務如下:
    (1)機構招牌放置規定
    機構招牌應在公眾容易看得見的位置展示。
    (2)廣告規定(制度第14條)
    服務報酬要明示,禁止收受現金或有價證券等禮金。與此同時,不得暗示與事實較大差距或容易人們引起誤解的服務能力介紹。
    (3)簽定合同前的有關服務報酬的書面文件的
交換(制度第15條)
    雙方在簽定服務合同前,有關服務報酬應以書面文件形式事前交換意見。
    (4)簽定合同時有關書面文件的交換(制度第16條)
    簽定合同時交換明確說明預期收益內容、評價方法和投資判斷具體範圍等的書面文件。
    (5)合同的書面解除(制度第17條)
    解除合同時,雙方遵守有關保證制度的義務。
    (6)提交報告書(制度第18條)
    完成詳細說明資產現況的報告書後,向合同相關的客戶提交。
    (7)公布帳務等資料(制度第19條)
    根據客戶請求,可提供有關資產帳務等資料。
    (8)禁止收受現金或有價證券等的禮金(制度第20條)
    (9)禁止現金、有價證券等的代付或中介代付(制度第21條)。
    (10)關於小額交易(制度第22條)
    委托運營資金不足一億日元時,可免除簽定合同。
    (11)禁止損害客戶利益的行為(制度第23條)。
    (12)提交記載不動產交易內容等的書面文件(綜合不動產投資顧問接洽的業務)。
    (13)禁止接受客戶超範圍投資判斷的委托(制度第25條)。
    (14)禁止簽定事前約定投資收益相關內容的合同(一般不動產投資顧問接洽的業務)。
    七、行政管理方面的要求
    不動產投資顧問應將報告書及帳務等檔案資料按客戶類別分別裝訂,並承擔自出報告書之日起保管5年的義務(制度第27條第1項)。
    不動產投資顧問應按每營業年度編制營業報告書,並在營業年度結束3個月內向建設省報告。營業報告書原則上可向公眾開放(制度第28條第2項)。
    如果作為不動產投資顧問的是法人(相當於我國的有限責任公司),應將其前一年營業年度的資產負債表、損益表、利潤分配表及本期純損益表等向建設省報告(制度第28條第1項)。
    建設省為保護投資者利益,在一定的範圍內,將向不動產投資顧問提出改善業務等勸告意見。(制度第29條)
    登記註冊時要件不合格的予以取消資格。
    八、《為日本新生的新發展政策))
    在2000年10月19日的經濟對策閣僚會議上,通過的《為日本新生的新發展政策》。根據此政策,今後對於不動產投資顧問的註冊信息,將予以數據基礎化管理。
    九、終述
    對於一般不動產投資顧問和綜合不動產顧問來說,最重要的是怎樣公正、正確地完成業務。
    一方面,由不動產估價不動產證券化來連接不動產市場和金融市場,另一方面,人們期待著代表資金供給者一一投資者利益的不動產投資顧問的作用的不斷完善。我們期待著不動產投資顧問擁有足夠的不動產業務方面的知識儲備和業務能力,同時,期待著能對投資者提供適當預期收益分析者來參與不動產投資咨詢業。

創作者介紹
創作者 慶玲 吳 的頭像
慶玲 吳

幸福最晴天

慶玲 吳 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()