(一)不動產估價評估程序是評價專業意見合理性的重要依據
評估專業服務的性質賦予評估程序極高的重要性。評估專業服務的成果是評估師發表的專業意見。形成專業意見的過程是評估師運用專業判斷的過程。這個專業判斷過程是建立在基準日的許多基本前提、假設條件之上的,並考慮業務的受限制程度。因此,專業意見具有較強的偶然性特點和時點性特點,並存在著評估師較多的主觀因素。


對主觀因素的評價與我們通常所作的對客觀因素的評估不同,二者有不同的評價方式。客觀因素具有可對比、可推演、可驗證等特點。這些特點都是主觀因素所不具備的。因此我們無法對主觀因素進行對比、推演和驗證。對主觀因素較合理的評價方式是對主觀因素形成過程進行分析,對主觀因素形成過程中的各種痕跡進行分析評價,從而間接形成對主觀因素的評價結論。


資產評估執業中,評估師的專業判斷痕跡最重要的是評估程序。因此,在資產評估行業,如果涉及對專業意見進行評價,評估程序是最重要的依據,包括程序執行是否完整、是否到位等。例如,對於專業服務行業,由於專業意見屬於合理與否的範疇,在評估其工作結論時不能簡單說結論的對與錯,而只能從專業意見形成的過程中進行判斷,如果專業意見的形成過程即程序合理,在沒有其他相反證據的情況下,則只能認為專業意見是合理的。正因為如此,在評估行業發展較早的一些國家,註重評估程序已經成為行業慣例,專業人士對評估程序非常重視。我國資產評估行業發展較晚,與其他國家相比也不很成熟,相關當事方在判斷評估師專業意見時,往往只看結果是否與預期相符,而較少關註評估師在執行評估程序時是否盡職,是否到位,這是一種不符合評估中介行業專業特點的思路。在這樣的國情下,大力宣傳評估程序的重要性,使評估程序在評估師、監管部門和委托方等相關當事方心中占據正確位置,對於正確樹立評估行業地位,保證評估行業順利發展意義重大。


完善的評估程序可以保證評估業務的質量,合理界定責任,保護評估師。但不完善的評估程序也可以為別人追究評估師責任的證據。所以無論從哪一方面說,評估師都應當重視評估程序。對於發表專業意見的註冊資產評估師來說評估程序是評估結論合理性的有力保證。


(二)不動產估價評估程序是保證執業質且的“三駕馬車”之一
對於中介行業,保證中介服務質量的方式主要有三種,一是嚴格的準入制度(主要是專業水平方面),二是嚴格的職業道德要求,三是嚴格的程序管理。這是保證中介服務質量的“三駕馬車”。準入制度可以保證執業人員具備應有的專業勝任能力。職業道德要求可以使執業人員獨立、客觀、公正執業,保證服務不變質。嚴格的程序管理可以使執業人員在執業過程中發揮出至少最小程度的專業水平。通過“三駕馬車”的作用,使合適的人以高尚的職業道德按照嚴格的程序執業,服務的質量才會有保障。評估程序與準人制度和職業道德要求共同發揮作用,保證評估師專業意見的合理性。

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